Hoe grote bouwprojecten wél kunnen met respect voor de buurt: een voorbeeld uit Oud-Heverlee

“Er wordt naar u geluisterd.” Het is niet alleen de naam van een fantastische zaalshow van Wim Helsen, maar ook het motto van een bouwproject in Oud-Heverlee. Hanna Van Steenkiste is er schepen van ruimtelijke ordening voor Groen. Voor de ontwikkeling van 160 woningen rond de Zwarte Poelstraat werkte de gemeente met een lang traject van participatie. “Enkel zo beseffen inwoners: we worden betrokken en we kunnen ook onze bezorgdheden communiceren. Er wordt naar ons geluisterd.” 

Want we moeten dichter opeen gaan wonen, iets hoger gaan wonen, en kleiner gaan wonen. Tenminste, als we minder open ruimte willen betonneren. De Vlaamse regering bereikte daarvoor in februari een akkoord over de “bouwshift”, de kleine broer van de “betonstop”: tegen 2025 mag nog maar 3 hectare per dag worden ingenomen, tegen 2040 wil men helemaal geen open ruimte meer aansnijden.

Gisteren bleek uit een reportage van “Pano” al dat sommige lokale besturen worstelen om die bouwshift op een goede manier uit te voeren. Sommigen leunen zelf dicht aan tegen de wereld van projectontwikkelaars. In Merchtem bijvoorbeeld zijn twee schepenen zelf ontwikkelaar van appartementen in hun gemeente. Die functies combineren is niet verboden, maar anderzijds “absoluut niet wenselijk”, zegt Van Steenkiste daarover.  

In andere gemeenten zijn die rollen wel gescheiden, maar zijn er niet altijd voldoende experten en middelen om grote ontwikkelingsprojecten te evalueren. Dat zegt ook Tom Coppens, professor ruimtelijke planning aan de Universiteit Antwerpen. Hij vindt dat de Vlaamse overheid verdichting wil stimuleren, maar de gemeenten te weinig helpt om die evolutie goed te plannen. 

“Door het feit dat die plannen niet opgemaakt worden, zie je dat gemeenten zich vooral bezighouden met vergunningen van dossiers die door private actoren worden aangevraagd”, zegt Coppens. “Gemeenten moeten daardoor overal brandjes blussen en lopen eigenlijk constant achter de feiten aan. Men heeft geen kader om die plannen te evalueren.” 

Toch doen sommige gemeenten hard hun best om op de groeiende vraag naar woningen in hun dorp of gemeente te matchen met de visie van het bestuur en het weefsel in de buurt. In Oud-Heverlee zette de gemeente voor de ontwikkeling van één site, rond onder andere de Zwarte Poelstraat, een traject op om een masterplan te maken voor het héle dorpscentrum. En dat ondanks het feit dat er al een plan lag, uit 2019, waartegen weliswaar heel wat bezwaren waren ingediend.

Er werden verschillende stappen doorlopen. “Het allereerste was een participatiepad, een soort route doorheen het dorp met panelen, waar burgers via een QR-code vragen konden beantwoorden”, zegt Van Steenkiste. Resultaat: 150 antwoorden. “Daarna, zodra de ontwerpers een maquette hadden, hebben we nog een ontwerpatelier georganiseerd met 40 mensen, waarbij er zeg maar vrij met de blokjes kon gespeeld worden”, legt Van Steenkiste uit. 

Verder werden nog verschillende vergaderingen georganiseerd, zegt Ward Verbakel, die naast zijn functie als architect ook gastprofessor stedenbouw is aan de KU Leuven. “We zijn een aantal keer langsgegaan bij de mobiliteitsraad. We hebben de Gecoro (de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening, red.) gezien. En we hebben onder meer contact gehad met de ouderraad.” Tijdens die vergaderingen kon gesproken worden over de woningen, maar ook over de schoolomgeving. In andere trajecten vraagt de gemeente bij het begin van het proces ook vaak een externe, onafhankelijke “kwaliteitskamer” om advies. 

“Door die transparantie naar bewoners kan je ervoor zorgen dat er controle bestaat over wat er zal gebeuren”, zegt de architect. “Dan wordt het natuurlijk moeilijker om vanuit belangenvermenging aan één bepaalde partij meer voordelen toe te kennen dan aan een andere. Een goed plan is één zaak. Maar het is dus belangrijk dat ook het proces goed zit.” 

Uit deze trajecten van “onderhandelingsstedenbouw” komen concrete resultaten, zeggen zowel Verbakel als Van Steenkiste. “Bijvoorbeeld dat woningen niet te hoog mogen worden gebouwd tegenover plekken die belangrijk zijn voor de mensen”, zegt de architect. Ook werd er gezorgd voor een doorlopend wandelpad naar handelscentra en de school in de buurt. En de waterhuishouding van het gebied werd herbekeken. “Dat zijn toch punten die we echt van mensen meegekregen hebben.”

“Er zit heel veel kennis bij de bevolking”, zegt Verbakel, “van mensen die er al lang wonen. Maar ik zie ook dat bewoners dichter bij elkaar komen: nieuwe inwoners leren bijvoorbeeld van oude inwoners waarom iets een bepaalde naam heeft. Zo werk je ook een stukje aan sociaal weefsel.”

Uiteraard is ook het traject in Oud-Heverlee niet perfect verlopen. De woningen komen op een groot groen gebied in het midden van een gemeente die verstedelijkt. “Je ziet door dit proces ook wat je verliest, dus we moeten goed nadenken: wat zetten we daar in de plaats? Wat winnen we dan? Welke meerwaarde creëren we?”, zegt Verbakel. “Die participatie is ook voor ons een leercurve”, zegt schepen Van Steenkiste. “Een ding wat ik hieruit onthoud is dat het loont om participatie heel vroeg te beginnen en in verschillende delen te werken.”

"Eigenlijk is dit een oproep tot kwaliteit", zegt Verbakel, "want in heel veel dorpen worden er nu te snel vergunningen verleend aan projecten waar we niet zo tevreden over zijn. We vrezen dat mensen er over tien jaar niet graag meer zullen wonen", klinkt het. "En ja, elk project heeft een financiële logica. Dat mag allemaal. Maar je moet wel nadenken: wat we nu aan het doen zijn, is dat klaar voor de toekomst?" 

Verbakel ziet dan ook een grote verantwoordelijkheid voor lokale besturen. "Het is een verantwoordelijkheid die je niet mag ontlopen. Met goed beleid maak je het verschil, om een aantrekkelijk dorp van de toekomst te worden."

De inschatting is dat de 160 woningen ten vroegste in 2025 bewoonbaar zullen zijn. 20 procent van de woningen worden sociale woningen. In het gebied komt een park waar water traag kan inzinken. Er komt een wandeldreef door het bouwblok, waar je ook met de fiets door kan, en de nabije school zal zonder de auto bereikbaar zijn. Aan de rand zijn een aantal bufferparkings voorzien.