Minder woningen verkocht door hogere rente: "Je betaalt al snel honderden euro's meer af per maand dan vorig jaar"

Vooral de verkoop van huizen in ons land is gedaald, blijkt uit de cijfers van de driemaandelijkse vastgoedbarometer van Fednot, de Federatie van het Notariaat. De afgelopen 3 maanden werden er 2,8 procent minder huizen verkocht, terwijl de daling bij appartementen eerder beperkt bleef met 0,4 procent. Neem je dat samen, dan is de totale Belgische woningmarkt dus met 2,2 procent gekrompen.

In Vlaanderen is de daling kleiner. Er werden het afgelopen trimester 1,2 procent minder huizen verkocht en 0,7 procent minder appartementen. In alle Vlaamse provincies is het aantal woningaankopen gedaald, met uitzondering van Vlaams-Brabant. Daar is een lichte stijging te zien van 1 procent.

Limburg is dan weer de slechtste leerling van de klas, met een daling van 5,1 procent bij appartementen en 2,4 procent bij huizen. 

Oorzaak van die daling is de sterk gestegen rente op woonleningen, zegt notaris Bart Van Opstal. "De rentevoeten zijn gestegen, waardoor de hypothecaire kredieten (leningen om je woning aan te kopen, red.) ook duurder geworden zijn." 

In augustus bereikte de rentevoet het hoogste niveau sinds 12 jaar en intussen is die enkel nog verder gestegen. En dat heeft een dubbel effect, legt Van Opstal uit. "Het is duurder om een krediet aan te gaan. Als je een gemiddelde huisprijs met een gemiddeld krediet aangaat en de rentevoet stijgt 1 procent, kan je al snel honderden euro's meer betalen per maand."

Daardoor zoeken ook investeerders alternatieven voor de vastgoedmarkt: "Zij kiezen nu meer dan vroeger voor alternatieven die meer interest geven, denk aan obligaties. Daarom zijn ook zij minder actief op de vastgoedmarkt."

Logischerwijs volgen op een afkoeling van de markt ook prijsdalingen, maar die blijven voorlopig uit, ziet Van Opstal. "We zitten in een lange periode van prijsstijging. De huizenprijzen zijn ongeveer 3 procent gestegen sinds vorig jaar, de prijzen voor appartementen 2 procent." 

Heel concreet kostte een huis in Vlaanderen de afgelopen 3 maanden gemiddeld 398.182 euro. Vorig jaar was dat nog 384.781 euro volgens de notarisbarometer. De prijzen zijn dus in een jaar tijd met 3,5 procent gestegen. In 5 jaar tijd is zelfs een prijsstijging van 21,5 procent te zien. In 2021 kostte een huis in Vlaanderen gemiddeld immers 327.785 euro.

John Romain van Immotheker Finotheker, die de rentes op woonleningen vergelijkt, heeft op basis van die gemiddelde prijs een rekenoefening gemaakt en bekeken hoeveel meer je dit jaar per maand afbetaalt, ten opzichte van vorig jaar. 

Stel dat je een huis van 396.000 euro koopt. Je wil daarvoor lenen bij de bank en kiest ervoor je lening af te betalen in 25 jaar tijd. "Dan moet je al rekenen op ongeveer 40.000 euro eigen inbreng", stelt Romain, "want in de meeste gevallen mag je maximaal 90 procent van het totaalbedrag lenen bij de bank."

"Je kan dus 356.000 euro lenen bij de bank, en dat tegen een vaste rentevoet op 25 jaar van 4,29 procent. Maandelijks betaal je dan 1.921 euro af", rekent Romain uit. "Na 25 jaar heb je dan 220.308,89 euro rente betaald."

"Vergelijk dat met een jaar geleden, toen de vaste rentevoet 3,46 procent bedroeg en dus 0,83 procentpunt lager stond. Toen betaalde je maandelijks 1.764,38 euro en in totaal 173.315,25 euro rente over dezelfde termijn van 25 jaar."

"Je betaalt nu dus 8,9 procent meer af per maand dan een jaar geleden", concludeert Romain. 

Wat zowel Van Opstal als Romain opvalt, is dat jonge mensen wel blijven kopen. "Mensen tussen de 26 en 30 jaar zijn de meest actieve categorie op de vastgoedmarkt", stelt Van Opstal. In Vlaanderen kochten zij 15 procent van de appartementen en 22 procent van de huizen. 

"Ik vermoed dat ze ervan uitgaan dat de rentevoet enkel nog zal stijgen. Als dat een juiste veronderstelling is, moet je nu inderdaad door de zure appel heen bijten en haalt het niet uit om te wachten. Dat wil niet zeggen dat ze het vandaag makkelijk hebben." 

Toch is ook bij Immotheker Finotheker meer dan de helft van de kopers die een woonlening aangaan jonger dan 35 jaar. 

Romain kijkt daarvoor naar de duurtijd van een lening. "Als je de duurtijd van een hypotheek verlengt, betaal je minder per maand. Er wordt steeds vaker opnieuw over 25 of 30 jaar geleend, in plaats van 20 jaar of minder." 

Hij ziet steeds minder 40-plussers diezelfde hypotheek aangaan, omdat zij het niet zien zitten om nog na hun pensioen af te betalen. Waar in 2021 nog 41,6 procent van degenen die een woonlening aangingen ouder was dan 40, is dat nu nog maar 30,7 procent. "Je bent best schuldenvrij zodra je met pensioen gaat", aldus Romain. "De meeste banken zijn ook maar bereid een lening te laten lopen tot de lener 70 jaar is." 

Of de toekomst soelaas zal bieden, valt nog af te wachten. Romain verwacht alvast een verdere stijging van de rentevoeten, met zo'n 0,25 à 0,50 procentpunt. 

"Dat hangt heel erg af van het conflict in het Midden-Oosten en wat dat zal doen met de olieprijzen", legt hij uit. "We zitten momenteel al in een energiecrisis en ook de prijs van de winkelkar stijgt. Naar schatting zal de inflatie in januari haar hoogste niveau bereiken. We zouden dan richting een piek van 5,25 procent kunnen gaan." 

"Banken die geld uitlenen, gaan dan ook meer garantie willen voor hun geld en de rente waarschijnlijk verder laten stijgen", voorspelt Romain. 

Eind september heeft de Vlaamse regering ook beslist om de registratierechten op een eerste eigen woning opnieuw te laten stijgen van 2 naar 3 procent. Ook dat kan de vastgoedmarkt beïnvloeden, al denkt Van Opstal dat die impact beperkt zal blijven. 

"Eerst zal die verhoging nog een kort stimulerend effect hebben, omdat iedereen die zijn verkoopovereenkomst tekent voor 1 januari 2027 nog aan 2 procent registratierecht kan kopen. Begin volgend jaar bestaat de kans dat er een afremmend effect volgt, maar in het verleden hebben we gezien dat die impact van procentuele veranderingen relatief klein is. De invloed van de hypothecaire rente is veel groter", besluit Van Opstal.