Potentiële kopers die een woning bezoeken en die totaal iets anders te zien krijgen dan de AI-foto's die ze online hebben gezien: het komt steeds vaker voor. In het buitenland heeft het fenomeen zelfs een naam: 'housefishing'. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) heeft vorige week vrijdag voor het eerst deontologische regels rond AI goedgekeurd.
Kopers ergeren zich aan AI-bewerkte foto's in vastgoedadvertenties: wat mag en wat niet?
Andrei Stiru
Gepubliceerd:
Samenvatting:
Steeds meer vastgoedadvertenties gebruiken AI-bewerkte foto's die de werkelijkheid mooier voorstellen dan ze is. Het fenomeen heet 'housefishing' en zorgt ervoor dat kandidaat-kopers teleurgesteld zijn wanneer ze een woning bezoeken.
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) keurde vorige week vrijdag voor het eerst deontologische regels over AI goed. Makelaars moeten voortaan transparant zijn over AI-gebruik en duidelijk vermelden wanneer beelden bewerkt zijn.
Ook de FOD Economie bevestigt dat AI-bewerkte vastgoedfoto's onder de regels rond misleidende handelspraktijken vallen. Consumenten die zich misleid voelen, kunnen een klacht indienen via het platform ConsumerConnect.
Merve Gözet is op zoek naar een woning in Lokeren en stoort zich aan wat ze steeds vaker tegenkomt op vastgoedplatforms: foto's die er op het internet piekfijn uitzien, maar die weinig zeggen over de werkelijke staat van een pand.
"Ik heb al meermaals een woning bezocht die totaal niet leek op de foto's in de advertentie", vertelt Gözet aan VRT NWS. "Renderings zijn voor mij geen probleem, zolang duidelijk vermeld wordt dat het om een visualisatie gaat. Wat ik wel misleidend vind, zijn volledig door AI gegenereerde foto's die eruitzien alsof ze de werkelijkheid tonen."
Ze stuurt ons een reeks zoekertjes op Immoweb door. Bij sommige staat vermeld dat het om een 'visualisatie' of een 'voorbeeld' gaat, bij andere niet. "Voor mensen van een bepaalde leeftijd is het moeilijk om dat onderscheid te maken", zegt Gözet. "En dan investeer je zoveel tijd om te bellen en erachteraan te gaan, om dan teleurgesteld te zijn."
Housefishing
Het fenomeen heeft in het Verenigd Koninkrijk al een naam gekregen: 'housefishing', naar analogie met catfishing. AI-tools maken het steeds goedkoper en gemakkelijker om vastgoedfoto's op te leuken.
De lucht op foto's wordt zo eeuwig blauw, scheurtjes verdwijnen, tuinen zien er kant-en-klaar uit en oude meubels worden vervangen door moderne inboedels. Online platforms bieden zulke diensten aan, soms vanaf minder dan 20 euro per maand.
In het VK deed een zaak bij makelaarsketen Winkworth in juni veel stof opwaaien. Een koppel in Zuid-Londen bezocht een woning die er in het echt heel anders uitzag dan op de foto's: een schoorsteen was onder meer digitaal verwijderd uit de beelden.
De vermelding dat het om AI-bewerkte foto's ging, stond in een PDF-brochure, maar dan in witte letters op een witte achtergrond.
En in België?
In ons land is het fenomeen voorlopig minder uitgesproken. Test Aankoop vertelt aan VRT NWS dat het geen of nauwelijks klachten heeft ontvangen over AI-bewerkte vastgoedfoto's.
Toch neemt het gebruik ervan toe. Meerdere Belgische bedrijven die VRT NWS vond, bieden virtual staging aan. Dat is het digitaal inrichten van lege kamers, al dan niet met AI.
Een Brusselse makelaar adverteert openlijk met beelden die "meer realistisch dan de werkelijkheid" zijn, gemaakt met kunstmatige intelligentie. Een ander bedrijf biedt de dienst aan vanaf 30 euro per foto.
Makelaar: "Niet bedoeld om te misleiden"
Een van de zoekertjes die Gözet ons doorstuurt, is van vastgoedmakelaar Heylen Vastgoed. Het gaat om een bestaande woning waarvan de eerste foto duidelijk met AI bewerkt was, zonder vermelding. De originele foto stond er wel bij, als tweede beeld.
"Het beeld is inderdaad met AI bewerkt", bevestigt Cedric Vanhencxthoven van Heylen Vastgoed. "We gebruiken dat soms om mensen een idee te geven van hoe het eruit zou kunnen zien met een andere stijl van meubels."
"Wat we heel belangrijk vinden, is dat de ruimte zelf niet wordt vergroot of verkleind, de ramen worden niet veranderd. Het gaat meer om de inrichting en de sfeer van het interieur." Voor dit specifieke pand werd het gedaan omdat de originele foto's te weinig reactie kregen, zegt Vanhencxthoven.
Het is niet de bedoeling om te misleiden
Cedric Vanhencxthoven van Heylen Vastgoed
Maar waarom stond er geen vermelding bij? "Het is verre van de bedoeling om te misleiden en we willen ons zeker conformeren aan de richtlijnen zodra ze bekend zijn en gecommuniceerd worden", zegt Vanhencxthoven.
Hij zegt dat Heylen Vastgoed al een interne richtlijn heeft om AI-gebruik te vermelden als er mogelijkheid op verwarring bestaat, maar erkent dat die bij dit zoekertje niet werd toegepast. "Ik heb dat ondertussen ook intern meegegeven aan onze mensen."
Op de vraag of Immoweb beleid heeft rond AI-bewerkte foto's in zoekertjes en of het platform klachten krijgt van gebruikers, kreeg VRT NWS voorlopig geen reactie.
AI-beleid in beroepscode
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) heeft het fenomeen nu op de radar. Vorige week vrijdag werd een nieuwe deontologische code voor vastgoedmakelaars goedgekeurd op de ministerraad, voor het eerst met bepalingen over AI. De code moet nog gepubliceerd worden in het Staatsblad en treedt 10 dagen daarna in werking.
Bij beeldmateriaal waarvoor AI werd gebruikt, zal duidelijk aangegeven moeten worden dat dit met AI werd gemaakt.
Dorien Stevens, communicatieverantwoordelijke bij het BIV
De regels komen neer op 3 principes, vertelt Dorien Stevens, communicatieverantwoordelijke bij het BIV, aan VRT NWS. Ten eerste: de makelaar blijft in alle gevallen verantwoordelijk voor wat hij publiceert, ook als AI het heeft gegenereerd. "Hij kan zich niet achter de technologie verschuilen."
Ten tweede: hij moet de output van AI zorgvuldig en kritisch beoordelen. Ten derde: hij moet transparant zijn tegenover derden, in lijn met artikel 50 van de Europese AI Act.
"We gaan onze leden adviseren om bij AI-bewerkte beelden een duidelijke mededeling te plaatsen", zegt Stevens. "Dat het om een simulatie gaat, een rendermogelijkheid, en dat de huidige situatie anders is. Idealiter toon je ook de originele foto." Hoe die vermelding er precies moet uitzien, werkt het BIV nog uit.
Daarnaast verplicht de nieuwe code dat makelaars voldoende gevormd zijn om AI-tools te gebruiken en dat ze geen persoonsgegevens invoeren in open AI-systemen.
Bij het BIV zijn tot nu toe geen klachten binnengekomen over AI-gemanipuleerde vastgoedfoto's. "Heel belangrijk is dat de vastgoedmakelaar geen AI-systeem mag gebruiken om personen te misleiden", zegt Stevens. "Bij beeldmateriaal waarvoor AI werd gebruikt, zal duidelijk aangegeven moeten worden dat dit met AI werd gemaakt."
Wat als het misgaat?
AI-bewerkte vastgoedfoto's vallen onder de regels rond misleidende handelspraktijken in het Wetboek van Economisch Recht, bevestigt de FOD Economie. "Een consument mag nooit misleid worden door foto's en het moet altijd duidelijk vermeld worden dat het gaat om met AI gecreëerde foto's", klinkt het.
Juridisch is er geen verschil tussen een foto met virtuele meubels en een foto waarbij een structureel gebrek is weggewerkt. Consumenten die vermoeden dat ze misleid werden, kunnen een melding indienen via het platform ConsumerConnect.
Nuttig, maar tot op zekere hoogte
Virtual staging kan desalniettemin nuttig zijn: het helpt kopers het potentieel van een lege of te renoveren woning in te schatten. De grens is helder: het moet herkenbaar zijn als een fictief voorbeeld. Als dat niet zo is "schept dat valse verwachtingen", zegt Gözet. "Het kost kopers onnodig tijd en het tast het vertrouwen in de vastgoedsector aan."
Met de nieuwe deontologische code zet België alvast een stap. De vraag is nu of de handhaving volgt en of kopers die zich misleid voelen, daadwerkelijk aan de alarmbel trekken.
