In 2026 hebben 88 gemeenten de opcentiemen op de onroerende voorheffing verhoogd, tegenover amper 6 vorig jaar. Dat blijkt uit het Property Tax Report van financieel consultancybedrijf Ayming Belgium. In Vlaanderen gaat het om 56 gemeenten. Maar in Brussel zijn de vastgoedheffingen veruit het hoogst.
IN KAART: 88 gemeenten hebben hun vastgoedbelasting verhoogd, zo zit het in jouw gemeente
De berekening van de , die zowel particulieren als bedrijven betalen voor vastgoedbezit, gebeurt op basis van het kadastraal inkomen (KI). Daarop past het gewest een basisheffing toe en vervolgens heffen de provincies en gemeenten via de een lokale toeslag.
Wat is het kadastraal inkomen ook weer?
Het kadastraal inkomen of KI is de fictieve jaarlijkse huurwaarde van een huis of gebouw. Dat bedrag is voor veel oudere huizen vastgelegd in 1975 en wordt sinds 1992 jaarlijks .
De overheid bepaalt dat bedrag alsof het pand 1 jaar verhuurd zou worden, en gebruikt het vervolgens om belastingen te berekenen, zoals de onroerende voorheffing, de belasting die in de volksmond 'grondlasten' wordt genoemd.
Uit onderzoek van Ayming blijkt dat maar liefst 88 Belgische gemeenten dit jaar die opcentiemen hebben opgetrokken. In 2025 waren dat er nog amper 6.
"Stijgende kosten voor pensioenen, politie, brandweer en sociale diensten zetten gemeentefinanciën overal onder druk", zegt Dorian Clément, finance & tax Manager bij Ayming, in een persbericht. "De vastgoedbelasting is de meest directe hefboom die gemeenten daarvoor hebben en die wordt nu aangegrepen."
Vlaanderen meest aantrekkelijk
Door de hogere onroerende voorheffing stijgt de belastingdruk, de onroerende voorheffing gedeeld door het KI, in België van 50,58 tot 51,29 procent.
Met een gemiddelde belastingdruk van 47,22 procent blijft Vlaanderen de fiscaal meest aantrekkelijke regio. Toch verhoogden dit jaar liefst 56 Vlaamse gemeenten hun basistarief. Bovendien leggen daarnaast 24 gemeenten hogere tarieven op specifiek voor bedrijven en kantoren, terwijl het tarief voor particulieren ongewijzigd blijft.
Wat zijn opcentiemen?
Lokale overheden kunnen een extra belasting heffen bovenop een basisbelasting van het gewest. Dat doen ze met opcentiemen. 100 opcentiemen vormen een extra belasting van 1 euro op elke euro basisbelasting.
Dus als de basisbelasting pakweg 1 euro is en de gemeente rekent daar nog eens 900 opcentiemen bij, moet je in totaal 10 euro betalen.
In Sint-Pieters-Leeuw kwamen er bijvoorbeeld 305,25 opcentiemen bij de 566,75 van vorig jaar, een stijging van meer dan de helft. Ook in Tremelo (+41 procent) en Eeklo (+34 procent) stegen de opcentiemen aanzienlijk.
Wallonië hanteert een gemiddeld tarief van 55,22 procent. 24 gemeenten verhoogden hun tarieven, met Waver als sterkste stijger (+31 procent). 48 gemeenten overschrijden de grens van 60 procent, voornamelijk gemeenten in Henegouwen.
Update bij deze kaart: je kunt de cijfers van de opcentiemen per gemeente best enkel binnen de gewesten zelf vergelijken. In Wallonië en Brussel bedraagt het basistarief van de onroerende voorheffing namelijk maar 1,25 procent van het KI. In Vlaanderen is dat 3,97 procent. Vlaamse gemeenten komen dus toe met veel lagere opcentiemen op de onroerende voorheffing om een gelijkaardig bedrag binnen te krijgen als de Brusselse of Waalse gemeenten.
Bedrijven wijken uit
Met een gemiddelde onroerende voorheffing van 58,48 procent is Brussel het zwaarst belast van de 3 gewesten. En Brusselse kantooreigenaars betalen dan ook nog eens een eigen gewestbelasting op niet-residentiële oppervlakten en in bijna elke gemeente ook nog aparte gemeentelijke kantoorbelastingen.
De totale belastingdruk in 14 van de 19 Brusselse gemeenten ligt zo boven de 70 procent. Vorig jaar was dat nog maar bij 9 gemeenten het geval. Schaarbeek (81,58 procent) en Sint-Joost-ten-Node (80,02 procent) overschrijden allebei zelfs de grens van 80 procent. Sint-Joost trok dit jaar de opcentiemen op met een forse 37 procent, van 2.980 naar 4.090.
"Het gevolg is zichtbaar op de kantorenmarkt", zegt Clément. "De leegstand in Brussel bedraagt 8,7 procent en stijgt sinds 2018. Bedrijven wijken steeds vaker uit naar de . De recent gevormde Brusselse gewestregering heeft hefbomen om daar verandering in te brengen en staat nu voor de uitdaging om opnieuw vastgoedinvesteringen aan te trekken."
