Vastgoedbedrijf opnieuw veroordeeld: kopers van 13 appartementen in Zeebrugge moeten geld terugkrijgen

Bij de aankoop van de appartementen in Zeebrugge tussen 2014 en 2016 kregen de kopers een brochure gepresenteerd met de slogan "Zee van troeven". De appartementen worden daarin voorgesteld als een totaalproject, zegt het hof van beroep in Gent. 

Een centrale binnentuin had moeten leiden tot "een nauwer contact met de buren, waardoor u zich thuis voelt op vakantie of op vakantie voelt, ook al woont u er". Op een afbeelding in de brochure is een waterpartij te zien met bankjes. Plannen bij de vergunning hebben het over een ondergrondse garage van 2 verdiepingen. 

Nog voor de appartementen werden verkocht, hadden de verkopers al een verandering van die vergunning aangevraagd, stipt de rechter in beroep aan. Daardoor zou er bijvoorbeeld veel minder parking zijn, nooit genoeg voor alle kopers. Uiteindelijk is de bouw van de ondergrondse parking nooit begonnen. 

Dat toont dat "er helemaal geen intentie bestond om het project te realiseren zoals het aan de potentiële kopers werd voorgesteld", zegt het hof. "Er is geen groene binnentuin. Er zijn geen ondergrondse bouwlagen voor de garages zodat de bewoners op vandaag nog steeds niet over een parkeerplaats beschikken", zegt de rechter nog. 

"De facto lijkt het appartement op vandaag ook onverkoopbaar", gelooft de rechter. Mochten de kopers dat allemaal geweten hebben, hadden ze de appartementen nooit gekocht. De rechter besluit: de vastgoedbedrijven hebben de kopers bedrogen.

De kopers moeten nu hun geld terugkrijgen. Bij de verkoop werd gewerkt met een erfpachtconstructie. De kopers werden zo eigenaar van het gebouw, maar niet van de grond. De kopers krijgen nu het aankoopbedrag voor hun appartement terug, tussen de 165.000 en 354.000 euro en een vergoeding van 30.000 tot 40.000 euro voor andere kosten.

Anderzijds moeten ze de verkopers wel vergoeden voor de tijd dat ze het appartement en de grond konden gebruiken. Sommige kopers konden het appartement verhuren. Dat geld, enkele tienduizenden euro’s per koper, moet betaald worden aan de verkopers. En de appartementen worden uiteraard opnieuw eigendom van het vastgoedbedrijf. 

De kopers die we spreken zijn tevreden met het arrest. "In eerste aanleg kregen we nog ongelijk van de rechtbank. Dan krijg je echt het gevoel dat je met je rug tegen de muur staat. Die rechtszaken vragen veel tijd, veel voorbereidingen, en ook veel geld natuurlijk. Dat krijgen we niet terug." 

"Je hebt jaren stress", zegt ook een andere koper. "Maar we hebben ons altijd sterk gemaakt: dit kan toch niet, zulke bedriegers. Ze hebben nooit gebouwd wat beloofd was, en ze hebben zelfs nooit het voornemen gehad om dat plan uit te voeren. Op dit moment ligt er eigenlijk enkel een bouwval, een braakliggend terrein met allemaal bouwafval."

De uitspraak in Zeebrugge is niet het eerste juridische conflict met kopers voor Creadomus. Ook in Duitsland verkocht het vastgoedbedrijf appartementen en werden er rechtszaken aangespannen door kopers. Ze verenigden zich in een vzw: "Samen Sterk!".

Volgens die vzw moet Creadomus in Duitsland nu al 87 appartementen terugnemen en de aankoopprijs terugbetalen, met intrest. In sommige gevallen betaalden kopers wel 3 keer de prijs die het appartement waard was op de markt, oordeelde een Duitse rechtbank eerder. 

Creadomus ging in alle zaken in Duitsland in beroep. Het bedrijf is het onder andere oneens met de manier waarop de waarde van de appartementen werd berekend. Volgens hen komt dat niet overeen met de waarde die appartementen op de markt zouden hebben.  

Het bedrijf wijst ook op een aantal uitspraken in zijn voordeel in Duitsland. In de Duitse regio Braunschweig bijvoorbeeld won het vastgoedbedrijf in beroep een modelrechtszaak over de verkoop van 1 appartement. De rechtbank vond daar dat er een "vrij realistisch rendement" was gepresenteerd aan de kopers. Kopers van 18 andere appartementen in die regio trokken daarop hun eisen in. 

Volgens het vastgoedbedrijf kreeg het ook gelijk in een zaak rond een appartement in de regio Arnsberg. Creadomus zegt dat het ook dadingen sloot rond 30 appartementen en nog steeds werkt aan schikkingen met andere kopers. 

Ook in Frankrijk leiden dezelfde bestuurders als in Zeebrugge en Duitsland een aantal vastgoedvennootschappen. En ook daar zijn ze verwikkeld in rechtszaken. Onze redactie kon een uitspraak inkijken uit Vence in het zuiden van het land. 

Daar besliste een rechter in augustus 2024 dat een aantal Franse vastgoedbedrijven van deze bestuurders een vijftiental appartementen moeten terugbetalen aan de kopers. Het gaat om appartementen die verhuurd worden als luxe "4 sterrenverblijf" voor vakantiegangers. De kopers zouden er een aantal weken zelf op vakantie kunnen. Daarnaast zouden ze een deel krijgen van de inkomsten uit de verhuur aan toeristen. 

Alleen bleken die opbrengsten veel lager uit te vallen, zeggen verschillende kopers aan onze redactie. De kosten die ze moesten betalen aan de vastgoedbedrijven vielen dan weer veel hoger uit, zeggen ze. Volgens 2 kopers bedroeg het verlies daardoor jaarlijks duizenden euro's aan allerhande kosten. 

Die kosten komen bovenop de vergoeding die de kopers blijven betalen voor de grond onder de appartementen, want net als in Zeebrugge en Duitsland werd die niet mee verkocht.

De rechter in eerste aanleg besliste om de verkoop van de appartementen in Vence te vernietigen vanwege een ontbrekende clausule in de akte. Maar volgens de kopers die onze redactie kon spreken, zijn de bedragen die de rechter uitsprak maar een fractie van de kosten die ze werkelijk maakten bij de aankoop. Daarom gaan de kopers in beroep, of minstens een deel van hen. 

Ook de vastgoedbedrijven zelf gingen in beroep in Frankrijk. "Er werd al met enkele families een oplossing bereikt", zegt een van de betrokken bedrijven, Twin Promotion. "We betreuren dat er nog een juridisch conflict lopend is met een vijftiental eigenaars in het project van 100 appartementen", zeggen ze. 

Het bedrijf dat instaat voor de verhuur van de appartementen, Evancy, stipt aan dat er al "enkele miljoenen euro’s aan verhuuromzet gerealiseerd werden in het project". "We vinden het spijtig dat sommige eigenaars de opstart- en covidperiode hebben aangegrepen om een juridische zaak op te starten", klinkt het daar.  

Er loopt ook een strafonderzoek tegen een van de betrokken vastgoedbedrijven, Creadomus, en tegen een van hun vertegenwoordigers in België. Het parket van Oost-Vlaanderen bevestigt dat een klacht met burgerlijkepartijstelling werd ingediend voor onder andere oplichting en valsheid in geschrifte. Er is een onderzoeksrechter aangesteld, maar het parket bevestigt aan onze redactie dat het onderzoek nog loopt.   

De verkopers zetten in het verleden al juridische stappen tegen media die berichtten over de appartementen en de rechtszaken errond, waaronder de VRT. 

DPG Media, de groep boven Het Laatste Nieuws, sloot eerder een dading met het vastgoedbedrijf. Het mediabedrijf erkende daarbij geen fout, maar haalde wel een artikel over de appartementen in Duitsland offline, blijkt uit documenten die onze redactie kon inkijken.

Volgens onze info werd daarnaast ook een Vlaamse journalist aangeklaagd na een artikel dat volgens de verkopers fouten bevatte.