Investeren in vastgoed in het buitenland? Met deze 5 tips vermijd je al heel wat risico's 

Zelfs investeerders die hun huiswerk grondig maken, komen al eens bedrogen uit bij een vastgoedaankoop in het buitenland. "Ik had de jaarrekeningen opgevraagd van de bouwpromotor en die laten nalezen door mijn boekhouder", zegt Karel Schrijnemakers bij "Radio2". "Ik ben ook ter plaatse gegaan, want je wil geen luchtkastelen kopen." Karel is een van de 250 Belgische investeerders in het  Kaapverdisch luxeresort White Sands, dat nooit werd afgewerkt. 

Kristof Van Hove is advocaat, gespecialiseerd in vastgoed- en contractrecht. Hij nam de contracten van de investeerders in Kaapverdië door en merkte dat er verschillende risico's waren. Zo tekenden de Belgen geen echte verkoop, maar een "verkoopbelofte" of "promissory contract". "Voor een leek is het soms moeilijk om te beoordelen of het om een 'verkoopbelofte' gaat, zoals in het geval van Kaapverdië, of om een echte aankoop", zegt hij.

"Daarom laat je toch best een notaris je contract nalezen, of een advocaat", zegt Van Hove. "Maak maar eens de afweging: tegenover de middelen die je investeert, is zo'n advies een kleinere kost." Al valt het contract van een vastgoedinvestering in het buitenland soms onder het rechtssysteem van dat land in kwestie, waarvoor ook gespecialiseerde expertise nodig is. 

"Bestaat het project? En als het er nóg niet staat, welke garanties zijn er dan dat het er komt?" Dat is een tweede punt dat investeerders best onderzoeken voor ze aankopen, raadt Van Hove aan. "Het is belangrijk dat het geld dat je betaalt, altijd gedekt is door een andere, derde partij, dan degene waarmee je het contract afsluit." 

Voor die waarborgen zijn twee vormen mogelijk, legt Van Hove uit. "Je hebt een terugbetalingswaarborg en een voltooiingswaarborg. Daardoor heb je ofwel de garantie dat iemand je terugbetaalt als het project niet wordt gerealiseerd, of dat iemand voldoende fondsen voorziet om het project nog te voltooien." Vaak gaat het dan om waarborgen door banken en dan spreekt men van een "bankgarantie". 

"Betaal zeker geen al te grote voorschotten", zegt Van Hove. Bij het project "White Sands" in Kaapverdië betaalden veel investeerders het volledige bedrag van hun investering bij de aankoop. "Dat is een rode vlag."

"In België hebben we de wet-Breyne. Die verbiedt dat er voorschotten worden gevraagd van meer dan 5 procent van het totale budget van de aankoop, eventueel los van de waarde van de grond", zegt Van Hove. "Vervolgens kan er maar een bijkomende schijf gevraagd worden als dat geattesteerd is door een architect die aangeeft dat er effectief iets gebouwd werd. Zo betaal je geen 'lucht'." 

Als je dus in België iets "op plan" zou kopen, voor dat project dus gebouwd is, heb je garanties door die wet-Breyne. "En de notaris komt daar sowieso altijd tussen", zegt Van Hove nog. "Die Belgische wet gaat niet zomaar op in het buitenland. Maar je kan wel een soortgelijke garantie proberen te onderhandelen. Dan hangt het ervan af of de contracten te nemen of te laten zijn." 

Bij de investeringen van Belgen in Kaapverdië werden er "gegarandeerde" rendementen beloofd tot wel 12 procent, nog tijdens de aanbouw van het project. En bij andere projecten belooft men wel eens een bepaalde "waardering" of "appreciatie" van je vastgoed op langere termijn. Wanneer is zoiets te mooi om waar te zijn? 

"Dat hangt heel erg af van de markt waarin je investeert. De hoogte van het rendement dat in Kaapverdië werd voorgesteld, is alvast niet realistisch. Rendementen van 10-12 procent moeten echt een alarmsignaal zijn. Zeker als die rendementen op geen enkele manier onderbouwd of gegarandeerd zijn." 

"Men maakt vaak het onderscheid tussen drie soorten geld: de must have, de nice to have en de not to have. Welk geld heb je absoluut nodig, wat is waarschijnlijk nodig en welk geld heb je niet echt nodig? Hoeveel dat concreet is, hangt van persoon tot persoon af. Maar het lijkt me toch gevaarlijk om bijvoorbeeld te gaan lenen om te investeren in het buitenland." 

In de reportage van "Pano" getuigde een investeerder die 150.000 euro leende om te kunnen investeren in Kaapverdië. "Het is toch ook de taak van banken om daar een rem op te zetten, of te waarschuwen", vindt Van Hove. "Een goede, zorgvuldige bankier bekijkt voor zijn klanten of het verstandig is om al dan niet in zo'n contract te stappen."