Hotelgroep in Kaapverdië laat internationaal spoor van vernieling achter: "Erfenis van mijn grootvader verspild"

"Zorgeloze investeringen" met een "rendement binnen handbereik". Het staat in grote letters op de brochures van een vastgoedkantoor uit Aarschot. De afgelopen jaren bouwde de makelaar een stevig klantenbestand uit van honderden Belgen die investeerden in luxevastgoed in Kaapverdië, samen met een netwerk van minstens vier andere makelaars. 

De makelaars bemiddelen in de verkoop van megaresorts in de eilandengroep voor de kust van Afrika. Die resorts worden gebouwd door een Britse ontwikkelaar, The Resort Group. Hun laatste project, het luxeresort "White Sands" loopt voorlopig totaal verkeerd af. De toekomst die The Resort Group en de Belgische makelaars voorstellen, is niet zo paradijselijk als die op het eerste gezicht lijkt. 

Veel investeerders worden verleid door het riante rendement dat ze beloofd krijgen op hun investering in White Sands. Op documenten die onze redactie kon inkijken, is sprake van "gegarandeerde" rendementen, en dat nog tijdens de aanbouw van het resort. "Dat zou jaarlijks 12 procent zijn op mijn investering tot het hotel klaar was, dan drie jaar zeven procent en gedurende nog vijf jaar 5 procent", zegt Els Callens, voormalig proftennisser.  

Maar de uitbetalingen die investeerders zoals Els beloofd krijgen, verminderen of stoppen vanaf april 2019. We zijn dan een jaar voor de coronapandemie die hard zal toeslaan in de toeristische sector. In een brief van The Resort Group wordt op dat moment verwezen naar de "Brexit", "de beschikbaarheid van bankfaciliteiten in Kaapverdië" en "veranderingen in de regelgeving in het Verenigd Koninkrijk". De makelaar trekt op dat moment zijn handen af van de communicatie. 

Investeerder Els Callens is niet alleen. Van de 835 eenheden in het resort White Sands werden er tussen de 250 en 350 verkocht aan Belgen. Samen investeerden de Belgen naar schatting 60 miljoen euro in het resort. 

Wat is er gebeurd met hun geld? Gaat het om een verkeerde risico-inschatting, financiële tegenslag bij het bedrijf, om naïviteit, of is er meer aan de hand? Over een periode van vier maanden sprak "Pano" in totaal met 30 Belgische investeerders in White Sands, met verkopers van het project in België en met bronnen die voor of met The Resort Group hebben gewerkt. 

Op het moment dat investeerders als Els kopen in 2017, zijn er al verschillende alarmbellen over The Resort Group, de ontwikkelaar van het hotel. De groep heeft dan al vier resorts gebouwd op het eiland Sal, en die ontvangen ook toeristen. White Sands moest het vijfde resort worden, op het naburige eiland Boa Vista. Daarnaast had The Resort Group nog afspraken met de Kaapverdische overheid voor nóg vijf andere resorts op Boa Vista. "Een faraonisch project", omschrijft een van de investeerders het. 

De afgelopen jaren stapelen de klachten over de projecten van The Resort Group zich op, ook over de resorts die al geopend zijn. In juni 2016 zendt BBC Panorama een reportage uit over pensioenfondsen. Daaruit blijkt dat Britse investeerders overtuigd worden om te beleggen in pensioenfondsen die op hun beurt weer in The Resort Group investeren. Daarbij wordt het risico van zo’n investering niet of amper geduid. 

Navraag bij de Britse instanties leert dat het aantal klachten over zulke investeringen in The Resort Group intussen in de duizenden loopt. The Financial Services Compensation Scheme (FSCS), een van de bevoegde instanties, laat weten dat het "sinds 2014 meer dan 3.000 schadeclaims heeft ontvangen van klanten die investeringen hadden in The Resort Group". 

Net als bij de Belgische makelaars, werkte The Resort Group met een tussenschakel voor de verkoop in het Verenigd Koninkrijk, zogenoemde "financial advisors". De schadeclaims komen vooral van klanten van zulke financiële adviesbureaus die failliet zijn, "68 bedrijven in totaal", zegt de instantie. In januari 2023 had de FSCS al meer dan 65 miljoen euro aan vergoedingen aan hen uitbetaald. Ook op de Britse markt werden de opbrengsten van een investering in The Resort Group dus rooskleuriger voorgesteld.

Maar er is meer. Daarover vertelt een hooggeplaatste bron dicht bij The Resort Group. "Het was rond 2015, geloof ik, dat The Resort Group een nieuw bedrijf opzette in Gibraltar. Dit bedrijf heet WPT (Worldwide Paradise Travel, red.) en werd gebruikt om de inkomsten te verzamelen uit de hotels die al open waren." Het gaat dan om de resorts die worden uitgebaat op het Kaapverdische eiland Sal.

"Dat werkte heel eenvoudig: dit nieuwe bedrijfje ontving alle inkomsten van de uitbaters van de hotels, maar gaf daarvan slechts een deel aan in Kaapverdië. Op die manier konden de belastingautoriteiten in Kaapverdië enkel belastingen heffen op een deel van de inkomsten. Een groot deel van de opbrengsten bleef in Gibraltar", vertelt de bron. 

"Dat was de enige manier om de luxueuze levensstijl in stand te houden van de bestuurders van The Resort Group, een leven van privéjets, feest en champagne. Maar zoals je ziet, is het ook een duidelijk geval van belastingontduiking."

Volgens de welingelichte bron werden de inkomsten van de resorts die al open zijn dus afgeroomd richting Gibraltar. Een opvraging bij het bedrijfsregister in Gibraltar leert dat het "tussenbedrijf" Worldwide Paradise Travel werd opgericht in 2014. In 2021 had het bedrijf een eigen vermogen van 40,5 miljoen euro. De bestuurder van het bedrijf is Rob Jarrett, de flamboyante CEO van The Resort Group.

Op die basis van schadevergoedingen, kelderende rendementen en ontransparante geldstromen beginnen de Belgen te investeren. De Belgische markt werd zelfs actief opgezocht door de regen aan schadeclaims in het Verenigd Koninkrijk. "België was een nieuwe afzetmarkt, al keek de organisatie bijvoorbeeld ook naar Oost-Europese investeerders", vertelt een bron. "Het systeem was hetzelfde: hoge opbrengsten, zowel voor de investeerders als voor de verkopers."

Zo komt The Resort Group uit bij een relatief klein makelaarskantoor in Aarschot. Zeker tussen 2015 en 2019 bemiddelde de makelaar in de verkoop van het nieuwe project van de Britse groep: White Sands. Daarvoor sloot de makelaar overeenkomsten af met verschillende andere makelaars. Op seminaries en de Second Home-beurzen overtuigen ze klanten. Zelf krijgt de makelaar een commissie van 15 procent per verkochte eenheid in White Sands, bevestigen meerdere bronnen.

Net als in het Verenigd Koninkrijk, wordt het risico van de investering geminimaliseerd. Er is sprake van "vaste" of "gegarandeerde" rendementen op de "zorgeloze" investering. Investeerders zouden "vastgoedeigenaar" worden. Omdat The Resort Group al vier hotels uitbaat en verblind door een jaarlijks rendement van 7 tot 12 procent voor ogen, tasten sommige investeerders diep in de buidel.

Zo is er Mark*, die leende om te kunnen investeren in Kaapverdië. "Het was allemaal rozengeur en maneschijn. Mijn vrouw en ik waren overtuigd dat het waterdicht was, ideaal voor onze kinderen, voor de toekomst. Het is voor hen dat ik het doe. Ik wilde hen kunnen nalaten wat mijn ouders mij niet konden geven", vertelt hij anoniem.

Mark investeerde 200.000 euro, waarvan hij 150.000 euro leende. "Wij betalen nu nog 11 jaar maandelijks 1.000 euro af en we weten niet wat we er ooit nog voor gaan terugkrijgen. Dat is lastig", klinkt het. Mark en zijn vrouw hadden gerekend op de rendementen om de leenlast te verlichten, maar die rendementen liggen nu al een paar jaar stil, net als de bouw van het resort. "Aan mijn kinderen durf ik het niet te zeggen. Het is hun nalatenschap dat ik op het spel heb gezet, en daar durf ik op dit moment niet voor uit te komen."

BEKIJK - "Ik heb hele zwarte sneeuw gezien", vertelt Mark* over de investering in White Sands:

De vraag blijft wat er gebeurde met het geld van Belgische investeerders in White Sands. Daarover kreeg onze redactie een interne boekhouding van het project in handen. Het gaat om een tabel waarin de inkomsten en de uitgaven van het project staan opgelijst en die dateert uit 2019, het jaar waarin de rendementen van de Belgische investeerders stokten of stilvielen.

Volgens het document zijn er in totaal 588 eenheden verkocht in het resort White Sands voor een gemiddelde prijs van 209.000 euro. In totaal ontving The Resort Group zo 115,2 miljoen euro van investeerders. Een groot deel daarvan, naar schatting 60 miljoen euro, kwam van Belgen.

Van die 115 miljoen euro werd er op vier jaar tijd 25,5 miljoen euro betaald voor de effectieve bouw van het resort, en nog 9,8 miljoen euro ging naar "andere ontwikkelingskosten". De rest, zo’n 80 miljoen euro, ging op aan onder andere commissies (15 miljoen euro), verkoop en distributie (26,2 miljoen euro) en interesten voor de klanten (24,4 miljoen euro). Het systeem van The Resort Group vreet zichzelf dus leeg, vertelt een andere bron in de omgeving van The Resort Group. 

"Dit document werd neergelegd door de COO van The Resort Group, Charlie King, tijdens onderhandelingen met banken in Kaapverdië", klinkt het bij de bron in de omgeving van The Resort Group, die ook de authenticiteit van de tabel bevestigt. "Er is maar één mogelijke conclusie: binnen The Resort Group is er sprake van grof wanbeheer. We zien dat het bedrag dat uiteindelijk werd geïnvesteerd in de bouw minder is dan het geld voor commissies en verkoop. Zoiets is niet normaal."

"Kijk, er werden ongeveer 600 eenheden van het resort verkocht. Met dat geld, zouden ze het resort moeten kunnen afwerken", zegt een andere bron. "600 eenheden is absoluut genoeg om te betalen voor de constructie én voor een marge van The Resort Group. Maar waarschijnlijk hebben de hoge opbrengsten en de hoge commissies voor verkopers het geld opgebrand." De bron voegt eraan toe zich te "verontschuldigen voor wie investeerde, niet alleen op de Belgische markt, maar iedereen die geloofde in The Resort Group".

De interne getuigen spreken van "wanbeheer" en "belastingontduiking", zware beschuldigingen aan het adres van The Resort Group. Maar wat met de rol van de Belgische makelaars die investeringen in White Sands aan de man brachten? Zij hadden het risico van de investering alvast moeten duiden, zegt Kristof Van Hove, advocaat gespecialiseerd in vastgoed- en contractrecht. Hij nam het contract onder de loep dat de Belgische investeerders ondertekenden. 

Bovendien bleef de makelaar in België verkopen nadat er problemen waren opgedoken bij The Resort Group. Volgens twee bronnen werd de bouw van het resort in White Sands al in 2017 stopgezet en de makelaar bleef in de jaren daarna verkopen. Ook toen de "gegarandeerde" rendementen stokten in april 2019, bleef de makelaar verkopen. Zo kon onze redactie een contract inkijken dat dateert van 17 mei 2019. 

Twee makelaars die de investeringen mee aan de man brachten, getuigen daarover anoniem in "Pano". "Dat was het kip of het ei", zegt een van hen. "De makelaar zei dan: ‘Als wij nu stoppen met verkopen, helpen we mee de boel de dieperik induwen, en dat kunnen we niet doen ten aanzien van iedereen die al geïnvesteerd heeft’. Anderzijds, als je weet dat een schip aan het zinken is, er dan nog een paar passagiers bijzetten, dat is natuurlijk een risico." De makelaar zegt ook zich daarover schuldig te voelen: "Als ik had geweten dat dat risico aanwezig was, had ik het sowieso nooit verkocht."

Eenzelfde geluid bij een andere verkoopagent die voor een van de makelaars in België werkte: "Het risico is niet voldoende overgebracht aan potentiële kopers, dat geef ik gerust toe", klinkt het. "Die rendementen zijn natuurlijk mooi, maar dat was het enige wat telde. Achteraf voel je je wel schuldig. Je hebt dat ter goeder trouw verkocht, maar die investeerders zitten daar nu wel mee opgescheept. En niemand weet wat de uiteindelijke uitkomst hier gaat zijn."

Op het Santa Monica-strand van Boa Vista in Kaapverdië staat nu het onafgewerkte megaresort White Sands. Het is verworden tot een "spookresort", zo beschrijft een investeerder het. Nochtans rekende het eiland op extra werkgelegenheid. "Bijna alle economische activiteit op Boa Vista hangt af van toerisme", vertelt Luis Silva. Hij is voorzitter van de SDTIBM, de lokale instantie die instaat voor de toeristische ontwikkeling van het eiland. 

"We hadden een contract met The Resort Group voor de bouw van zes resorts op Boa Vista. Het eerste resort (White Sands, red.) zou volgens het contract al in 2016 moeten zijn afgewerkt", legt Silva uit. "Omdat ze die overeenkomst niet nakwamen, hebben we besloten om het contract met hen stop te zetten. Dat betekent dat ze de andere resorts alvast niet kunnen beginnen te bouwen", klinkt het. "De overheid heeft bovendien een terugvordering van het bestaande project (White Sands, red.) in het Staatsblad gepubliceerd." 

"Maar na vergaderingen tussen de overheid en The Resort Group, werd die terugvordering ‘on hold’ gezet, zodat er eventueel nog een akkoord kan worden bereikt om het project af te werken. Als White Sands niet wordt afgewerkt, betekent dat ook geen extra jobs in Boa Vista", legt Silva uit. "De overheid bekijkt nu samen met banken hoe we verder kunnen gaan om dit project af te werken, want dat is in ieders belang." Daarnaast heeft The Resort Group een rechtszaak gestart om te kunnen blijven bouwen op Boa Vista, vertelt Silva. "Die rechtszaak loopt nog steeds."

"Ik denk niet dat de overheid hier een fout heeft gemaakt", vindt Silva, "maar over het interne management van het bedrijf kunnen we natuurlijk niets zeggen". Anderzijds geeft Silva toe dat de Kaapverdische overheid in het algemeen de financiële controles moet opschroeven. "De laatste vijf jaar zijn onze contracten strenger geworden. Elk contract is een les, en dan verbeteren we dat keer op keer. Misschien zijn we dat leerproces nu aan het doormaken."

*Mark is een schuilnaam. De investeerder in kwestie wilde niet herkenbaar getuigen. De echte naam is bekend bij de redactie. 

Dit onderzoek gebeurde met medewerking van Trends Business Information.