Huis gekocht met verborgen gebreken: wanneer kun je de verkoper aansprakelijk stellen?

Wie ooit al een huis kocht, kent ongetwijfeld de passage in de verkoopakte waarin staat dat je het huis koopt met alle verborgen gebreken. "Het klopt dat dit veel verantwoordelijkheid bij de koper legt", aldus Pashku.

"We gaan ervan uit dat die het huis grondig inspecteert en dan tot een weloverwogen beslissing komt, terwijl het in de praktijk toch vaak anders gaat. Je krijgt soms meer tijd bij de bakker om te beslissen welke taart je koopt, dan bij de bezichtiging van een huis."

Maar ook de verkoper moet beschermd worden, vult Pashku aan. "Hij of zij weet misschien echt niet dat er houtrot in die steunbalk zit, en het zou dan ook oneerlijk zijn hem of haar er verantwoordelijk voor te houden. Als koper koop je het huis in de staat waarin het zich bevindt."

Toch betekent dat niet dat je helemaal geen verhaal hebt als je plots een huis gekocht hebt met een lekkend dak of een illegaal geplaatste aanbouw, zegt Pashku. "Je hebt geen verhaalrecht als koper, behalve als je kan aantonen dat de verkoper op de hoogte was van de verborgen gebreken."

En daar wringt vaak het schoentje, want dat is niet altijd eenvoudig aan te tonen. "Het hangt heel erg af van over welk verborgen gebrek het precies gaat. Het is veel aannemelijker dat een eigenaar geen weet heeft van een lek dan van een niet-vergunde aanbouw."

Als je wel degelijk kan aantonen dat de verkoper niet ter goeder trouw was, kun je stappen ondernemen. "Afhankelijk van hoe groot het gebrek is, kun je een compensatie vragen of de koop zelfs volledig ongedaan maken. Vaak gebeurt dit via een minnelijke regeling. Als dat niet mogelijk is, kun je naar de rechtbank."

Volgens Pashku wordt het complexer wanneer je een woning koopt van een aannemer die gerenoveerd heeft, of van een bouwpromotor die een nieuwbouw heeft gezet. "Je kunt die promotor of aannemer dagvaarden en een expert onder de arm nemen om de gebreken te laten vaststellen. De kans is groot dat de tegenpartij de bevindingen van die expert zal betwisten. Dan wordt er een gerechtsdeskundige aangesteld."

"Daar zien we veel problemen", zegt Pashku voort. "We zien in de praktijk dat de deskundigen vaak snel zijn met het vaststellen van de schade of het gebrek, maar dat het heel wat langer duurt om aan te tonen waar de problemen precies vandaan komen. Soms sleept dit jaren aan."

Zo'n jarenlange strijd is ook een kostelijke affaire. "Ik raad cliënten daarom altijd aan om eerst te gaan praten met een architect. Als die een duidelijk beeld kan geven van hoeveel het kost om de boel te laten herstellen, en dat bedrag ligt rond de 20.000 à 25.000 euro, durf ik het af te raden om een procedure te starten. Bij een cliënt zijn enkel een installatievergadering en één technisch bezoek gebeurd. Hij kreeg al een factuur van 12.000 euro."

Volgens Pashku kunnen we heel wat leren uit het buitenland. "In Denemarken is er bij elke verkoop een bouwkundige inspectie. Daarbij wordt het hele huis van zolder tot kelder onder de loep genomen: werkt alles, is er vocht, wat is de staat van het dak, hoe zit het met de leidingen en goten, etc. Vervolgens kun je je als koper nog verzekeren voor alle gebreken die niet in het rapport staan."

Maar ook dit is volgens Pashku niet zaligmakend. "Je zit dan meteen met nog een derde partij: de deskundige. Waar ligt dan uiteindelijk de verantwoordelijkheid voor het verborgen gebrek dat niet opgemerkt werd in het verslag?"

Pashku geeft nog 2 adviezen mee voor wie een huis wil kopen. "Vraag altijd de plannen op. Een veelvoorkomend gebrek is dat er iets werd gebouwd zonder vergunning. Als je ziet dat er iets is bijgebouwd dat niet op de plannen staat, kun je er zeker van zijn dat er een probleem is."

"Een tweede advies: neem een rechtsbijstandsverzekering. Als je geconfronteerd wordt met problemen, zal de verzekeraar instaan voor de kosten van je advocaat en de gerechtsexpertise en ben je toch enigszins gedekt om je gelijk te halen voor een rechtbank."