Het is de aanjager van ontevredenheid en woede in heel veel samenlevingen: de onbetaalbaarheid van en het tekort aan huizen. In Spanje komen vervroegde verkiezingen door de huizencrisis, en ook in de VS is het de reden dat kiezers erg boos zijn en blijven: over te dure woningen en over te hoge hypotheekrentes. Hoe is het zo ver kunnen komen? Hoe komt het dat de huizencrisis zo ongeveer alle problemen van Amerika bij elkaar husselt? Daarover gaat het deze week in 'De blik van Björn'.
Wortel van de woede: de ontsporing van de Amerikaanse huizenmarkt
Amerika heeft ruimte zat. Er wonen amper zo’n 38 inwoners per vierkante kilometer. Dat is minder dan een tiende van de bevolkingsdichtheid in België. De VS, dat is bijna een continent. Eindeloze voorsteden, snelwegen die door woestijnen en bergketens snijden, landbouwgrond zover het oog reikt.
En toch staat een generatie Amerikanen buiten aan de deur. Ja, ze hebben een baan, soms 2. Ze betalen huur. Ze sparen, ze rekenen en ze wachten, maar de sleutel van een eigen huis blijft buiten bereik.
Een langzaam drama
De Amerikaanse huizencrisis is geen ramp die uit het niets komt. Het is een langzaam drama: een crisis die zich al bijna 2 decennia voltrekt en die daardoor haast als normaal aanvoelt. Zoals files of schulden bij het leven horen.
De grote breuk kwam in 2008. Toen spatte de hypotheekzeepbel uiteen. Mensen werden met vele honderdduizenden uit hun huis gezet, omdat ze het niet meer konden afbetalen.
Niet alleen de financiële wereld stortte in. Ook de bouwsector werd meegesleurd. Bouwbedrijven verdwenen, arbeiders verlieten het vak, krediet droogde op.
En wat na die grote crash verloren ging, kwam nooit helemaal terug. Amerika bouwt vandaag nog altijd veel minder woningen per inwoner dan in veel andere periodes van zijn naoorlogse geschiedenis.
De financiële crisis werd daarom een heuse bouwcrisis. En die bouwcrisis werd een generatiecrisis. Want wie (te) weinig huizen bouwt, bouwt geen goedkope huizen. Schaarste maakt bezit duurder.
De hypotheekrente voor een lening op 30 jaar staat in de VS tegenwoordig hoger dan 7 procent. Huurprijzen stijgen ook, waardoor velen niet genoeg kunnen sparen voor – ooit - dat eigen huis.
Jonge mensen blijven daarom ook langer bij hun ouders wonen. Gezinnen worden kleiner en wonen dichter op elkaar. Werknemers kunnen zich in veel gevallen geen woning meer veroorloven in de buurt van hun werk. En 745.000 Amerikanen zijn simpelweg dakloos.
‘Bouwen, bouwen, bouwen!’ Dat roepen sommigen. 'En dan daalt de prijs vanzelf.' Dat klinkt heel logisch maar het klopt niet.
Björn Soenens
De Amerikaanse droom werd een vastgoedproduct. Wie al een huis bezit, ziet zijn vermogen gestaag groeien. Wie er geen bezit, ziet vooral de prijzen stijgen, terwijl de lonen niet aan dat tempo meevolgen. Gevolg: een breed gapende rijkdomskloof tussen wie een huis heeft en wie er geen heeft.
Een jaar of 50 geleden, bij het volwassen worden van de naoorlogse , waren gronden en huizen veel goedkoper, en stegen de lonen sneller. Maar die geschiedenis is lang vervlogen.
"Bouwen, bouwen, bouwen!", roepen sommigen. "En dan daalt de prijs vanzelf." Dat klinkt heel logisch, maar het klopt niet. Met bouwen kan je het woningtekort misschien terugdringen, maar hierdoor worden de huizen niet echt goedkoper. Omdat mensen nu eenmaal een huis nodig hebben, neemt de vraag naar vastgoed niet af, ook niet als de prijzen stijgen.
Huizencrisis is politieke bom
Er zijn namelijk een hoop mensen in de toplaag die genoeg geld hebben of kunnen lenen om tegen anderen op te bieden. De kwestie van de grote ongelijkheid tussen Amerikanen. Daardoor blijven de huizenprijzen torenhoog.
Een kleine studio in het gebouw waar ik woonde in Clinton Hill in Brooklyn – in feite één ruime kamer van 55 vierkante meter – werd in 2019 aan een alleenstaande vrouw verkocht voor de buitensporige prijs van 550.000 dollar. In New York is dat de realiteit: je krijgt niet veel voor een smak geld.
Er zit een politieke bom onder de hele huizencrisis. Want Amerika heeft niet alleen te weinig huizen, het heeft ook te weinig bouwers. De vakbond, ooit een van de grote tegenmachten van het Amerikaanse kapitalisme, verloor in de bouw veel van zijn macht.
De georganiseerde arbeider maakte plaats voor een versnipperde arbeidsmarkt van onderaannemers, tijdelijke krachten en zelfstandigen. Dat is efficiënt zolang alles goed gaat. Maar het maakt werknemers kwetsbaarder, minder beschermd, en de sector minder aantrekkelijk voor een nieuwe generatie.
Het systeem valt zichzelf aan
De paradox is bijna cynisch. Amerika heeft goed opgeleide jonge mensen, maar steeds minder jongeren willen nog jaren op een werf werken.
Het land heeft huizen nodig, maar het beroep dat die huizen moet bouwen, verloor status, zekerheid en collectieve vakbondsmacht.
En dan duikt de immigrant in het verhaal op: de man met de cementmolen, de vrouw die schoonmaakt na de renovatie, of de dakwerker. Decennialang hebben al die hardwerkende immigranten een aanzienlijk deel van het Amerikaanse bouwwerk gedragen.
Terwijl politici spraken over de grens, spraken aannemers over broodnodige arbeidskrachten.
Dat is de wrange Amerikaanse paradox: het land wil meer huizen, maar jaagt tegelijk de mensen weg die een groot deel van die huizen (kunnen) bouwen.
Björn Soenens
Nu staat daar voor de deur. Immigration and Customs Enforcement, en zoals u weet is dat heus geen bouwaannemer. Het is een drieste handhavingsdienst met een kwalijke reputatie.
De harde deportatiepolitiek heeft ingrijpende economische gevolgen. Wanneer werknemers verdwijnen door arrestatie, deportatie of angst voor controles, verdwijnen ook de handen die nodig zijn om woningen te bouwen.
Dat is de wrange Amerikaanse paradox: het land wil meer huizen, maar jaagt tegelijk de mensen weg die een groot deel van die huizen (kunnen) bouwen.
En dan vergeet ik nog de dikke bureaucratische muur die de huizenbouw dwarsboomt. Ja, in het land van de vrijheid is er veel bureaucratie.
Bouwbeperkingen helpen niet
Vergunningen, milieuprocedures, bouwvoorschriften, lokale bezwaren en eindeloze hoorzittingen. Regels die ooit bedoeld waren om buurten leefbaar en veilig te houden, hebben zich in sommige steden opgestapeld tot een systeem waarin het eenvoudiger kan zijn om een miljoenenhuis te renoveren dan een betaalbaar appartementsgebouw neer te zetten.
Onderzoekers wijzen al langer op de invloed van bouwbeperkingen op het woningaanbod. Wie minder kan bouwen waar de vraag groot is, betaalt uiteindelijk hogere prijzen.
Om te begrijpen hoe Amerika in deze val liep, moet je terug naar de jaren 70 van de vorige eeuw. Toen was ruim 40 procent van alle Amerikaanse werknemers in de bouw vakbondslid.
De bouwvakker die lid was van de vakbond verdiende per uur toen 1,71 keer méér dan een gemiddelde Amerikaan. Goed betaald dus. Maar dat was toen.
Een halve eeuw afbrokkeling van vakbondsmacht
De bouwvakker was, kortom, geen underdog, maar een gerespecteerde vakman met onderhandelingsmacht en een goed loon. Maar precies in die jaren richtten de grote bedrijfsleiders van het land een lobbygroep op die vakbondsmacht doelbewust wilde breken. Ze slaagden in hun opzet.
Het was het begin van een halve eeuw afbrokkeling van vakbondsmacht. Vandaag is nog maar iets meer dan 10 procent van de Amerikaanse bouwvakkers vakbondslid, een kwart van het aantal bijna 50 jaar geleden. Een vakbondslid verdient tegenwoordig ook amper meer per uur dan de gemiddelde werknemer in de VS.
Zo ontstond een structuur waarin lage lonen, gebroken vakbonden en immigratie elkaar voedden.
Björn Soenens
Die neergang van de vakbonden viel niet toevallig samen met een minstens even ingrijpende verschuiving: de komst van massale, vaak ‘illegale’, ongedocumenteerde arbeidsmigratie naar de bouwsector.
De uitweg om goed betalende lonen te omzeilen
In de jaren 90 en begin jaren 2000 explodeerde de woningbouw in snelgroeiende steden als Atlanta, Phoenix en Houston, en het waren vooral migranten uit Mexico die – eenmaal ze illegaal de grens over waren gestoken - meteen naar de bouwwerven trokken.
Dat gebeurde niet per se omdat witte Amerikanen niet meer wilden bouwen, maar omdat bouwbedrijven een uitweg hadden gevonden om hogere vakbondslonen te omzeilen: ze hielden werknemers gewoon van de eigen loonlijst en schakelden onderaannemers in die de (onbeschermde) – heel vaak - latinoarbeiders in dienst namen.
Zo ontstond een structuur waarin lage lonen, gebroken vakbonden en immigratie elkaar voedden. Niet omdat migranten de vakbond kapotmaakten, zoals sommige politici graag beweren, maar eerder omgekeerd: het was net de afkalving van arbeidsvoorwaarden die de sector afhankelijk maakte van een steeds grotere groep kwetsbare, moeilijk te organiseren arbeiders.
Het resultaat is een bouwsector die inmiddels bijna 7 miljoen mensen telt en extreem kwetsbaar is voor elke schok in het migratiebeleid. En daar wringt vandaag de grootste tegenstelling.
Ik hoorde het journaliste Ronda Kaysen, die de vastgoedmarkt volgt voor The New York Times, onlangs haarfijn uitleggen in de podcast The Daily.
Immigratieboycot schaadt bouwsector
Net op het moment dat het Congres een historische woningwet goedkeurde om eindelijk meer huizen te gaan bouwen, zette de regering-Trump een harde immigratieboycot in, tegen exact de werkkrachten die nodig zijn om die huizen ook echt op te trekken.
2 doelstellingen die elkaar frontaal in de weg zitten: meer bouwen, maar de handen die moeten metselen hardhandig het land uit jagen. Daar komt nog een oude erfenis bovenop.
Decennia van restrictieve voorschriften in Amerikaanse steden en voorsteden, die dichte, betaalbare woningbouw simpelweg verbieden ten voordele van de eengezinswoningen met tuin. Het woningaanbod blijft dus ontoereikend.
Wat overblijft is een merkwaardige Amerikaanse paradox. Het land met de meest dynamische economie ter wereld slaagt er niet in genoeg woningen te bouwen voor zijn eigen bevolking.
De reden? Omdat het tegelijk de vakbonden liet verschralen die ooit stabiele bouwbanen garandeerden, de wetten liet bestaan die dichte bebouwing tegenhielden, en vervolgens de migranten wil buitengooien die de kloof, noodgedwongen en onderbetaald, zijn gaan opvullen.
Ondertussen groeide de bevolking tot ruim 340 miljoen Amerikanen, groeide de economie en steeg vooral de waarde van de huizen die er al stonden. Wie de sleutels al bezat, werd fors rijker. Wie nog buiten de deur stond, werd armer.
Zo werd een huis veel méér dan een huis. Het is ook een erfenis: een belegging, een aanvullend pensioen. Een eigen huis is het toegangsbewijs tot een goede school en een veilige buurt. En voor wie niets bezit, wordt het een bewijs van uitsluiting.
Amerika heeft jarenlang verteld dat iedereen omhoog kan. Maar een trap werkt alleen als er treden zijn. Vandaag ontbreekt er één: de woning, het huis, de flat. En die jaagt grote woede en ontevredenheid bij vele Amerikanen aan.
