2025 was "saai" vastgoedjaar, huizen met slecht EPC-label stijgen weer in waarde

"Puur qua cijfers is het Vlaamse vastgoedjaar 2025 eigenlijk saai", zegt Johan Krijgsman, CEO van ERA. "Na forse prijsschokken tijdens de coronaperiode en een correctie de afgelopen twee jaar, zitten we nu weer in de buurt van het gemiddelde sinds 2005. De prijsstabiliteit op de markt keert hiermee duidelijk terug." 

Het vastgoedjaar 2025 blijkt dan ook de terugkeer naar het ‘oude’ normaal, zo tonen de data die de Universiteit Antwerpen analyseerde. Vlaamse huizen werden vorig jaar gemiddeld 3,7 procent duurder, de prijs van een appartement in Vlaanderen steeg met 4,1 procent.

Wonen werd dus duurder, maar dat ligt in lijn met de voorbije jaren. Zo bedroeg de inflatie vorig jaar 2,5 procent. Voor wie een eerste en enige gezinswoning kocht, werd die stijging deels opgevangen door de verlaging van de Vlaamse registratierechten: sinds 1 januari 2025 zakten die van 3 naar 2 procent. Tegelijk liep de gemiddelde hypotheekrente het voorbije jaar geleidelijk op van ongeveer 3 naar 3,5 procent.

Opvallend is dat woningen met een minder gunstig energielabel, zoals EPC-label E of F, opnieuw in waarde stijgen, met net geen 3 procent. De afgelopen 2 jaar daalden deze woningen juist in prijs. Toch blijft de kloof met energiezuinige woningen groot: een huis met label F is gemiddeld 13,5 procent goedkoper dan de norm.

Volgens de experts profiteren toch vooral woningen met een C- of D-label van de beslissing van de Vlaamse regering om de renovatieplicht te versoepelen. "Zij stegen in 2025 het sterkst in waarde, met zo'n 3,6 procent, terwijl de zuinigere huizen met label A en B gemiddeld slechts met 3,3 procent toenamen", klinkt het.

“Nu de geplande verstrenging van de renovatieplicht is geschrapt, moeten woningen met een C- of D-label de komende jaren voorlopig niet gerenoveerd worden. Wat maakt dat die huizen meer gegeerd worden", getuigt professor Vastgoedeconomie Sven Damen (UAntwerpen).

Welke centrumsteden zijn nu het duurst om te wonen? Gent stak voor het eerst Antwerpen voorbij. Dat heeft, volgens ERA, onder meer te maken met de opmars van technologiebedrijven in de stad. "Die werknemers hebben vaak een mooi loon en willen in of nabij de stad wonen."

"Antwerpen daarentegen heeft evengoed dure buurten, maar ook nog minder kwalitatieve wijken die relatief betaalbaar blijven. De grootte van Antwerpen maakt dat Leuven en Gent gemiddeld gezien duurder zijn."

Leuven blijft de kroon spannen als duurste centrumstad van Vlaanderen, terwijl steden als Aalst en Sint-Niklaas aan een duidelijke inhaalbeweging bezig zijn. "Die 2 steden zijn een tijdlang ondergewaardeerd geweest waardoor het logisch is dat zij terrein goedmaken", duidt Krijgsman.

"Ze liggen in de gouden driehoek Antwerpen-Gent-Brussel en zijn zeer bereikbaar langs een snelweg. Ze hebben bovendien een directe spoorverbinding met Gent en Brussel of Gent en Antwerpen."

Buiten de steden stijgen de prijzen sneller dan in de stadskernen. West-Vlaanderen en Limburg blijven de meest betaalbare provincies, terwijl Vlaams-Brabant nog steeds de duurste regio is om een woning te kopen.