Zo'n 30 procent van de Vlamingen huurt vandaag een woning. Dat blijkt uit cijfers van Steunpunt Wonen. Voor heel wat huurders is het niet altijd even duidelijk waar zij zelf verantwoordelijk voor zijn. En welke kosten hoor je als huisbaas zelf te betalen? Joy Verstichele, coördinator van de Vlaamse Huurdersbond, lijst daarom de belangrijkste do's en don'ts op.
Wat zijn rechten en plichten van een (ver)huurder? "Stop niet zomaar met huur te betalen bij een conflict"
Martijn Donné
Gepubliceerd:
'WinWin' is het consumentenprogramma van VRT op Radio 2 en VRT 1. Xavier Taveirne maakt jouw leven met slimme tips en goed advies net iets betaalbaarder. Heb je een vraag, tip of probleem? Mail naar winwin@radio2.be.
Wat zijn je plichten als huurder?
"Elke huurder heeft twee hoofdverplichtingen: het betalen van de huurprijs en het goed onderhouden van die woning. Je betaalt dus elke maand stipt het volledige huurbedrag."
"Goed onderhoud betekent dat je zelf instaat voor het poetsen van de woning, het maaien van het gras of de dakgoten schoonmaken. Ook kleine herstellingen moet je voor jouw rekening nemen."
Maar wat zijn dat dan, "kleine herstellingen"? "Sinds 2019 bestaat er een vaste lijst waarin staat welke kleine herstellingen je als huurder moet uitvoeren. Daarvoor kan je dus niet gaan aankloppen bij de verhuurder. Voorbeelden zijn het vervangen van de batterij van een rookmelder, het ontluchten van een radiator, gebroken glas vervangen, verloren sleutels laten kopiëren, verwarmingsketels, zonneboilers, ventilatiesystemen of beveiligingssystemen periodiek laten nakijken, etc."
"Vóór 2019 waren er ook al wel afspraken maar er werd nog te veel doorgeschoven naar de verhuurders. Soms worden er ook specifieke zaken opgenomen in het huurcontract en moet je dus bijkomende dingen ook onderhouden, omdat dat zo afgesproken is."
Wat zijn je plichten als verhuurder?
"Elke herstelling die niet op die lijst van kleine herstellingen staat, is in principe voor de verhuurder. Tenzij dus anders overeengekomen in het huurcontract. Maar de verhuurder staat sowieso in voor alles wat te maken heeft met slijtage en ouderdom, en ook voor alles dat te maken heeft met overmacht."
"Wanneer het huurcontract start, moet de woning in orde zijn. De verhuurder heeft een leveringsplicht en de woning moet aan een aantal normen voldoen. Zo moeten er bijvoorbeeld voldoende rookmelders in huis hangen."
"De verhuurder mag ook niet zomaar te pas en te onpas langskomen. Je moet het "rustig huurgenot", zoals we dat noemen, altijd respecteren. De verhuurder mag wel nagaan of de woning goed onderhouden wordt en mag daarvoor langskomen. Het is gangbaar dat een verhuurder één keer per jaar langskomt om alles te controleren. Maar elke maand en vooral onverwachts aan de deur staan, dat mag niet. Dan mag je de verhuurder de toegang weigeren."
Wie moet waarvoor verzekerd zijn?
"Een huurdersaansprakelijkheidsverzekering is een van de weinige verzekeringen die echt verplicht zijn in België. Deze verzekering dekt de schade die je als huurder onopzettelijk kunt veroorzaken aan de gehuurde woning of het appartement. Denk aan schade aan de vloer, muren, ramen, deuren, sanitair, enzovoort. Ook schade bij bijvoorbeeld de buren door een lek in jouw appartement wordt hiermee verzekerd."
"Ook de verhuurder moeten het gebouw verzekeren voor zijn verantwoordelijkheid. Afhankelijk van wie verantwoordelijk is voor bijvoorbeeld een brand, zal de verzekeraar van de huurder of verhuurder tussenkomen. Bijvoorbeeld: als de oorzaak van een brand een pot is die op het vuur is blijven staan, is de huurder aansprakelijk. Bij een kortsluiting door gebrekkige elektriciteit is dat de verhuurder."
"Een bijkomende brandverzekering nemen voor je inboedel kan natuurlijk ook, maar dat is niet verplicht."
Wat met gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw?
"Ook daar bestaan er sinds 2019 duidelijke afspraken rond. Kosten voor de syndicus werden bij huurcontracten van vóór 2019 bijvoorbeeld vaak doorgeschoven naar de huurder. Maar in principe moest de verhuurder dat betalen. Nu is het duidelijk en wettelijk afgesproken: een derde van de syndicuskosten is voor de huurder, twee derde is voor de verhuurder."
Een ander voorbeeld zijn de kosten voor een conciërge. "De huurder betaalt 75 procent van die kost en de verhuurder 25 procent. Het energieverbruik van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw moet dan weer betaald worden door bewoners, en dus de huurder."
"Voor gemeenschappelijke energiekosten betaal je vaak een bepaald bedrag op voorhand. Op het einde van dat jaar is er de afrekening en moet je nog een beetje bijbetalen of krijg je geld terug. De verhuurder moet je dan een overzicht van die afrekening kunnen voorleggen. Je mag altijd facturen van al die kosten opvragen bij je huisbaas om te controleren of ze effectief gemaakt zijn."
Is geen huur meer betalen een slim drukkingsmiddel?
Wanneer je verhuurder een broodnodige herstelling maar niet uitvoert of je hebt een ander aanslepend conflict met je huisbaas, dan is het nooit een goed idee om als drukkingsmiddel te stoppen met je huur te betalen.
"Dat blijft immers je hoofdverplichting als huurder. Het is wel nuttig om naar de Huurdersbond te stappen wanneer een verhuurder na vele aanmaningen een herstelling niet uitvoert, en er een onbetwistbaar probleem is."
"Je kan bij ons bekijken of er toch niet een deeltje van de huur kan afgehouden worden, dat ongeveer overeenkomt met de omvang van het probleem. Dat bedrag wordt op een aparte rekening gezet. Je kan dan aangeven aan je verhuurder dat dat bedrag meteen wordt terugbetaald wanneer het probleem opgelost is."
"Maar het is gevaarlijk om zoiets op eigen houtje te doen, je mag ook niet in je eigen voet schieten. Een verhuurder kan ook naar de vrederechter stappen om betaling te eisen en dan dreig je misschien zelf in de problemen te komen."
Hoe vermijd je juridisch gedoe met je verhuurder?
"Alles begint bij een goede communicatie onderling. Elkaar op de hoogte houden van wat er speelt, dat is heel belangrijk. Wanneer er bijvoorbeeld een herstelling nodig is, is het belangrijk dat je je verhuurder daarvan zo snel mogelijk op de hoogte brengt. Dat kan via e-mail, sms of met een telefoontje. Belangrijk is wel dat je nadien kan aantonen dat je contact hebt opgenomen met de verhuurder. Raakt het probleem niet opgelost of laat de verhuurder een herstelling maar niet uitvoeren, kan je een aangetekende brief sturen."
"Wat we ook aanraden, is een verzoeningsgesprek aanvragen bij een vrederechter. Dat is een gratis procedure die laagdrempeliger is dan een volwaardige juridische procedure, maar de vrederechter kan je probleem wel aanhoren. Als het dan nog niet opgelost is, kan je officieel naar de vrederechter stappen. Dat kost natuurlijk wel geld."
Kan je je huurcontract zomaar opzeggen?
"Een huurder kan het contract altijd zelf opzeggen, met een opzeggingstermijn van 3 maanden. Afhankelijk van hoe lang je al in de woning woont, zal je ook nog een opzegvergoeding moeten betalen. Zeg altijd schriftelijk op zodat je een bewijs hebt. Wel belangrijk om te weten: als je huurcontract niet geregistreerd is bij de FOD Financiën, is er geen opzegtermijn en moet je ook geen opzegvergoeding betalen."
"Verhuurders zijn verplicht om een huurcontract te registreren, maar we zien dat zo'n 35 procent het niet doet. Je kan dat als huurder checken via MyMinfin. Dus het is belangrijk om te weten wat je rechten en plichten zijn, dat kan soms lonen. Huurders doen dat nog te weinig. Je kan ook altijd de huurdersbond raadplegen als je twijfelt over je manier van aanpak."
Ter info: je kan inlichtingen vragen bij de Vlaamse Huurdersbond, maar als je daarna wilt dat ze echt voor jou aan de slag gaan, moet je lid worden. Dat kost maximaal 25 euro. Dat is telkens voor een periode van een jaar en daarna loopt het contract af tenzij je zelf verlengt.
