Robert en zijn vrouw zitten met de handen in het haar nu ze meer dan 300.000 euro moeten terugbetalen aan de kopers van hun huis. In de woning zat asbest, maar dat wisten ze naar eigen zeggen niet. De rechter maakte de verkoop ongedaan en legde de verantwoordelijkheid bij Robert en zijn vrouw. Alleen kunnen ze het geld niet terugbetalen, want dat is intussen geïnvesteerd in het bedrijf van hun zoon. De kopers wachten ook al jaren op hun geld.
Robert (67) moet kopers van zijn huis 300.000 euro terugbetalen: "Verborgen gebrek, en toch onze verantwoordelijkheid"
Tobias Santens
Gepubliceerd:
In het kort:
Robert (67) en zijn vrouw moeten ruim 300.000 euro terugbetalen aan de kopers van hun voormalige woning.
Na de verkoop werd er asbest ontdekt. De rechter draaide de verkoop terug en legde de verantwoordelijkheid bij Robert en zijn vrouw.
Het geld van de verkoop is geïnvesteerd in het bedrijf van hun zoon.
De kopers wachten al jaren op hun geld.
Robert en zijn vrouw verkopen in 2021 het huis waarin ze al sinds de jaren 80 wonen. "Mijn zoon stelde voor om het geld van de verkoop in zijn droomproject te steken, een zaal voor evenementen." Robert en zijn vrouw, die anoniem wil blijven, kunnen intrekken bij hun zoon en schoondochter.
Nog geen asbestattest
Uiteindelijk gaat de verkoop door voor 324.500 euro. "Dat ging heel vlot. Maar na een aantal maanden kreeg ik telefoon dat ze asbest hadden gevonden", vertelt Robert. "Ik schrok, en ben meteen naar het huis gereden om te gaan kijken." Robert zegt dat hij niets wist van asbest. En een asbestattest was toen nog niet verplicht.
Het komt tot een rechtszaak. In juni 2022 beslist de rechter om de verkoop van het huis te ontbinden en in juni 2024 wordt dat in beroep bevestigd. Robert en zijn vrouw moeten de volle 324.500 euro terugbetalen aan de kopers, met interesten en gerechtskosten. "We zijn fysiek niet eens naar de rechtszaal kunnen gaan, want dat was te zwaar voor ons", zegt Robert.
Verborgen gebrek
Volgens de rechter is het asbestprobleem een "verborgen gebrek". Dat betekent dat de kopers niet op de hoogte waren van het asbest bij de aankoop. Maar het huis is daardoor wel veel minder waard. De rechtbank ziet geen bewijzen dat Robert en zijn vrouw van het asbest afwisten.
Bij de meeste verkopen is de verkoper niet verantwoordelijk voor zulke verborgen gebreken. Dat komt door een zogenoemde "exoneratieclausule" in de verkoopakte, waarmee de verkoper zich indekt tegen gebreken die na de verkoop opduiken. Alleen vindt de rechter dat die zin niet duidelijk genoeg in de verkoopakte stond.
Robert en zijn vrouw blijven daardoor verantwoordelijk voor het asbest in de woning, ook al was het een verborgen gebrek. Alleen kunnen ze niet zomaar terugbetalen, want het geld zit intussen in de startende zaak van hun zoon.
Kopers wachten op hun geld
Ook voor de kopers van de woning is het een financieel hachelijke situatie. "Zij hadden een lening afgesloten en die loopt nu nog steeds", zegt hun advocaat, Marianne Callens. "Ze maakten ook heel wat kosten aan het huis, en die moeten niet worden terugbetaald. Dat geld is dus verloren."
Mijn cliënten betalen nog altijd een lening af voor een woning waar ze niet meer in wonen
advocaat van de kopers
De kopers betwijfelen of de verkopers niet op de hoogte waren van het asbest, want de verkopers hadden eerder werken aan het huis gedaan. "Mijn cliënten hebben bij de aankoop ook bij de makelaar gepolst of er asbest in de woning zat. Het antwoord was duidelijk: nee."
"Omdat er geen enkele medewerking is van de verkopers, heeft de gerechtsdeurwaarder intussen beslag gelegd op de woning. Het ziet er alleen naar uit dat de verkoop van de woning veel minder zal opleveren dan wat die gekost heeft", zegt de advocaat van de kopers.
Notaris voor de rechter
Robert en zijn vrouw vinden dat hun notaris een fout maakte bij de verkoop. De notaris had volgens Robert niet aangegeven dat de passage over de verborgen gebreken sterker geformuleerd kon worden. Ze dagen haar voor de rechter.
Mijn leven is een hel geworden
Robert (67)
Maar ook hier krijgen ze ongelijk. In de verkoopakte stond namelijk dat de notaris hen "volledig en naar behoren heeft ingelicht", en Robert en zijn vrouw hebben die akte getekend. Ze zullen nu in beroep gaan tegen die beslissing, maar intussen lopen de kosten verder op.
"Volstrekt onterecht"
De notaris reageert via haar advocaat dat de verwijten "volstrekt onterecht" zijn. De verkoop werd helemaal niet ontbonden door een onvolledige zin in de verkoopakte, zegt de advocaat van de notaris. De hoofdreden is dat de makelaar bij de verkoop gezegd had dat er geen asbest in de woning zat.
De notaris kon ook niet zomaar het risico op asbest bij de kopers leggen, zegt haar advocaat. Dat zou "geen enkele koper aanvaard hebben", klinkt het. De advocaat van de notaris betreurt ook dat de zaak nu in de pers komt.
Hoe kan je als verkoper en koper een akte controleren?
Stel vragen: Het is mogelijk dat je niet alles begrijpt in een verkoopakte, zegt de Federatie van het Notariaat. "Het is de taak van een notaris om alle juridische begrippen in die tekst uit te leggen. Als je iets niet begrijpt, stel dan bijkomende vragen", zegt woordvoerder Bart Van Opstal, die zelf ook notaris is.
Elk een eigen notaris: Het kan nuttig zijn om als koper en verkoper elk je eigen notaris te hebben. "Dat is bij de meeste transacties vandaag al en verandert niets aan de kosten", zegt Van Opstal. "Hoewel elke notaris onpartijdig is, is je eigen notaris je vertrouwenspersoon. Iemand die vanuit jouw bril mee naar de verkoop kijkt."
Speel het fair: "Anderzijds moet het spel fair gespeeld worden. Als verkoper heb je de plicht om gebreken te melden waarvan je op de hoogte bent. Je mag dus niet zomaar een gyproc-plaat voor een vochtplek timmeren. Dat is te kwader trouw."
Vraag de attesten op: "Als koper heb je ook de plicht om je te informeren over de woning en die met zorg te inspecteren. Gelukkig zijn er steeds meer opvragingen die verplicht zijn bij een verkoop: een elektrische keuring, een EPC-attest, een asbestattest", zegt hij. "Zo is het voor een koper makkelijker om de toestand van de woning te kennen. Het is de taak van de notaris om te controleren of al die opvragingen er zijn."
"In dit geval gaat het over asbest. Dit probleem zou vandaag al niet meer voorkomen, want een asbestattest is nu verplicht in Vlaanderen, zij het niet in Brussel. Een controleur kan asbest natuurlijk niet altijd vaststellen, bijvoorbeeld bij onderdaken. Er zal altijd een beperkt risico blijven", aldus de notaris.
De notaris is verzekerd: "Als het misloopt en een notaris maakt een fout, is de notaris verzekerd. Als een aankoop moet worden terugbetaald door een bewezen fout van de notaris, zal die verzekering ook tussenbeide komen", klinkt het.
Slapeloze nachten
De hele procedure eist bij Robert en zijn vrouw een zware tol. "Mijn vrouw en ik hebben elk een pensioen van 1.650 euro. We hebben al 25.000 euro terugbetaald, ons spaargeld, en betalen nu 500 euro per maand af. Na de verkoop zullen we dus nog eens 160.000 euro moeten terugbetalen aan de kopers, door allerlei interesten."
Ook emotioneel zitten hij en zijn vrouw erdoor. "Ik heb al in het ziekenhuis gelegen met hartritmestoornissen. Je kan je voorstellen welk leven ik nu nog heb. Ik moet opdraaien voor iets waar ik echt, maar echt, niets aan kan doen", zegt hij. "Mijn vrouw is er nog meer ziek van. Het leven is voor mij een hel geworden, ik kan het niet anders zeggen."
Regionaal nieuws uit West-Vlaanderen
Gepubliceerd:
