Ontwikkelaars van grote woonprojecten betalen vaak een som geld aan klagende buurtbewoners om vertragingen te voorkomen. Dat vertellen verschillende ontwikkelaars, advocaten en architecten aan Pano. Buurtbewoners dienen steeds vaker klachten in tegen grote woonprojecten, met jarenlange procedures tot gevolg. Om dat te vermijden sluiten ontwikkelaars dadingen af. "Het is een verdienmodel geworden", zegt voormalig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck, "Ik vind dit eigenlijk chantage."
Buurtbewoners dienen steeds vaker klacht in tegen grote woonprojecten: "Als je mij niet betaalt, ga jij hier nooit bouwen"
Ine Philippe
Gepubliceerd:
Pieter is een aannemer die zelf ook gronden ontwikkelt. Wanneer hij in het centrum van Lochristi, in Oost-Vlaanderen, een grond koopt en 17 appartementen wil ontwikkelen, stoot hij op verzet van een buurtbewoner. De man heeft verschillende argumenten waarom hij tegen het project is, gaande van een beschermde uil die in een nabijgelegen boom zou leven, tot de inkijk die het nieuwe gebouw zou creëren.
Maar al in een eerste telefoongesprek wordt het volgens Pieter snel duidelijk wat de buurtbewoner wil. "Als jij mij niet betaalt, ga jij hier nooit bouwen", krijgt Pieter te horen. "Dat leek gewoon op afpersing, en daar ging ik niet in meegaan." De aannemer probeert naar eigen zeggen nog toenadering te zoeken, maar dat draait op niets uit. De advocaat van de buurtbewoner zoekt én vindt fouten in het dossier. Het project van Pieter ligt 4 jaar lang stil.
Bekijk: bouwontwikkelaar Pieter betaalde 80.000 euro aan buurman om lijst aan klachten in te trekken
Uiteindelijk sluiten Pieter en de buurtbewoner een dading om een einde te maken aan alle procedures. "Die onzekerheid was op een gegeven moment te zwaar", vertelt Pieter. Hij betaalt de buurtbewoner 80.000 euro en belooft zich aan een aantal voorwaarden te houden. In ruil daarvoor trekt de buurtbewoner zijn klachten in, zodat het project uiteindelijk toch kan worden afgewerkt.
De advocaat van de buurtbewoner zegt dat niet enkel een financieel akkoord werd gesloten. Zo werd er volgens de advocaat ook afgesproken dat de aannemer zich zou houden aan de vergunningsvoorwaarden met betrekking tot de hoogte, diepte en vorm van het project.
Ook moest Pieter een aantal bomen en struiken planten, om zo tegemoet te komen aan de mogelijke de privacy-, geluids- en stofhinder. Het bedrag dat Pieter daarnaast betaalde, was volgens de advocaat enkel een compensatie omdat die struiken en planten, die de privacy moesten garanderen, wel het uitzicht en zonlicht zouden belemmeren.
“De initiële aanvraag betrof 21 appartementen", zegt de buurtbewoner in kwestie zelf. "Oorspronkelijk waren vijf bouwlagen voorzien, met een ondergrondse parking over quasi het volledige perceel tot tegen mijn perceelsgrens."
"Boven de kroonlijst werd een zogenaamd zadeldak ingetekend, maar in werkelijkheid creëerde men bijna twee bijkomende volwaardige verdiepingen, door onderbreking van de kroonlijst en extra volumes – een duidelijke overtreding van de stedenbouwkundige voorschriften."
"Er zijn meerdere vernietigingen en bijsturingen geweest (door gemeente, provincie én Raad voor Vergunningsbetwistingen) wegens overtredingen. Uiteindelijk werd het project herleid tot 17 appartementen, 3 bouwlagen, een ondoorbroken kroonlijst en een parking enkel onder het gebouw."
"De ontwikkelaar heeft mij – via een tweede advocaat, niet zijn dossieradvocaat – off the record benaderd om een dading te sluiten. In een persoonlijk gesprek bood de ontwikkelaar eerst een carbox aan die 250 euro per maand zou opleveren. Uiteindelijk kwam hij zélf met een voorstel tot financiële compensatie, gebaseerd op mijn gemaakte advocaatkosten en heraanleg van mijn tuin met hoogstammige leilinden."
"De gesloten dading bevatte wederzijdse afspraken, waarvan er vandaag meerdere door de ontwikkelaar worden geschonden, waardoor ik opnieuw richting gerechtelijke stappen word gedwongen.”
Dadingen als verdienmodel
Architect en voormalig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck herkent het verhaal van Pieter. "Ik heb verschillende projecten meegemaakt waarbij burgers gewoon cash vragen, zonder veel argumenten", vertelt Van Broeck. "Dat ging over bedragen van 100.000 tot 500.000 euro."
Van Broeck merkt dat het aantal klachten tegen bouwprojecten de afgelopen jaren stevig is toegenomen. Het is voor hem uiteindelijk de reden dat hij stopt als architect. "Het is een verdienmodel. Ik vind het eigenlijk chantage."
Wat zijn dadingen? En hoe vaak worden ze afgesloten?
Een dading is een overeenkomst waarmee 2 partijen een conflict willen beëindigen. De afspraak is dat elke partij met een dading toegevingen doet. Zo kan een projectontwikkelaar beloven om meer groen te voorzien in een project, of om minder hoog te bouwen. Maar in heel wat gevallen zal zo'n ontwikkelaar de andere partij een som geld betalen. Die andere partij belooft in ruil om zijn klacht, procedure of rechtszaak in te trekken.
Het is moeilijk om te zeggen of, samen met het aantal klachten, ook het aantal afgesloten dadingen is gestegen. Dadingen zijn bijna altijd geheim. Maar ze gaan wel altijd gepaard met een intrekking van een procedure. Pano vroeg daarom cijfers op bij het Departement Omgeving over het aantal ingetrokken beroepen. Bij woonprojecten met meer dan 50 wooneenheden wordt meer dan 20 procent van de beroepen weer ingetrokken. Hoe groter het project, hoe groter de kans op een intrekking. Al kan je nooit met zekerheid zeggen dat elke intrekking gepaard ging met een dading.
Die dadingen waren lang een goed bewaard geheim in de sector. Toch gebeurt het veel vaker dan we denken, en zijn de bedragen veel hoger dan we dachten. Dat vertellen heel wat architecten en projectontwikkelaars aan Pano. Maar omdat de meeste dadingen geheim zijn, durft of mag bijna niemand vrijuit praten.
Projectontwikkelaars stellen bovendien zélf vaak voor om zo'n dading te sluiten, om te voorkomen dat hun project jarenlang stil zou liggen door klachten en procedures. "Ik vind dat niet eerlijk", getuigt een van de ontwikkelaars in Pano. "Maar het is te gemakkelijk om in beroep te gaan in België."
Moeras aan regels
Terug naar aannemer Pieter en de appartementen in Lochristi. De advocaat van de buurtbewoner laat nog weten dat zijn cliënt nooit een bescheiden en realistisch project wou tegenhouden. Maar omdat het project volgens de advocaat niet aan de regels voldeed, en er met de vergunningen buiten de wettelijke lijntjes werd gekleurd, was het niet abnormaal dat de buurtbewoner bezwaar indiende.
Maar het zijn net die vele regels die volgens de architecten en ontwikkelaars de oorzaak zijn van het probleem. De regels rond ruimtelijke ordening zijn de afgelopen jaren zo sterk uitgebreid, dat je altijd wel een argument kan vinden om een project stil te leggen en een vergunning onderuit te halen.
Dat zegt ook advocaat Stijn Verbist, een specialist in het omgevingsrecht. Als advocaat treedt hij op voor alle partijen, zowel voor buurtbewoners als voor de projectontwikkelaars. "Je hebt hier niet alleen een achilleshiel, heel het lichaam van een project is Achilles, en is kwetsbaar. We zijn terechtgekomen in een moeras waar niemand nog de wet kent."
We zijn terechtgekomen in een moeras waar niemand nog de wet kent
advocaat omgevingsrecht Stijn Verbist
Heel wat klachten kunnen uiteraard terecht zijn, maar de voorbije jaren werden wel beduidend meer klachten ingediend. In 2023 werd protest aangetekend tegen 35 procent van alle grote woonprojecten, dat zijn projecten vanaf 20 wooneenheden. Dat komt neer op een stijging van meer dan de helft ten opzichte van 2019. En elke klacht kan een project lang blokkeren.
"Vaak hebben mensen schrik van verandering, en dan dienen ze klacht in", zegt architect en gastprofessor aan de KU Leuven Jozef Hessel. En dan gaat het volgens hem niet alleen om grote woonprojecten. "Tegen een school, een kindercrèche, een rouwcentrum... voor ieder type gebouw zien wij mensen die iets niet in hun achtertuin willen."
Kosten van procedures doorgerekend aan de koper
Er is begrip voor oprechte bezorgdheden van buurtbewoners, horen we bij de experts. Maar al die bezwaren, jarenlange procedures en dadingen zijn niet zonder gevolg. Ze kosten bakken geld, en worden uiteindelijk doorgerekend aan de kopers van appartementen en woningen. Bouwen duurt niet alleen steeds langer en langer, het wordt ook duurder.
"We onderschatten ongelooflijk de kracht van de klacht", zegt Jozef Hessel. "De bouwkost is tussen 2018 en 2024 met 35 procent gestegen. Als 1 persoon dan een dossier 6 tot 8 jaar kan tegenhouden, heb je echt wel een probleem met betaalbaar wonen."
Voormalig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck en de andere experts doen daarom een oproep naar de politiek. "Zorg dat er één eenvoudig juridisch systeem komt, met een regelgeving die niet misbruikt kan worden."
