Nu huren weer duurder is geworden: (wanneer) mag je huisbaas de huurprijs optrekken? En wat met indexering?

"Dat mag een verhuurder zelf bepalen vóór hij een contract afsluit met een huurder", zegt Joy Verstichele, woordvoerder van de Vlaamse huurdersbonden. "De enige voorwaarde is dat hij de huurprijs op voorhand duidelijk afficheert." 

Om een indicatie te krijgen van een redelijke huurprijs heeft de Vlaamse overheid een 'Huurschatter '-tool online staan. Zowel huurders als verhuurders kunnen daar, aan de hand van het adres en enkele kenmerken van de woning, mee aan de slag. Bindend is de richtprijs die je daar krijgt voor alle duidelijkheid niet.

Ja, een huurprijs mag tijdens de loop van het huurcontract aangepast worden aan de gezondheidsindex, die de stijging van de levensduurte volgt. De verhuurder moet dat wel zelf doen, dat gebeurt niet automatisch. Op de website van Statbel kunnen huisbazen gebruik maken van de Huurcalculator , die de nieuwe huurprijs automatisch correct kan herberekenen op basis van de index.

"Die indexering mag maar 1 keer per jaar gebeuren en enkel op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. Daarvoor moet de huurder geen akkoord geven, maar hij moet wel op de hoogte worden gebracht", aldus Verstichele. "Een verhuurder die dat te laat doet, mag maximaal 3 maanden terugkeren in de tijd.”

De Vlaamse regering overweegt om die indexering vanaf 2028 te bevriezen voor huurwoningen met de slechtste energieprestatielabels. Dat gebeurde ook al eens bij lopende contracten naar aanleiding van de energiecrisis, tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023. Die energieverslindende panden mogen voorlopig weer geïndexeerd worden, maar met een aangepaste formule.

Dat kan enkel in specifieke omstandigheden. Je moet weten: er bestaan nog 2 types huurcontracten: een van korte duur (maximaal 3 jaar, en als het minder is kan het eenmaal verlengd worden tot maximaal 3 jaar) en een van lange duur (9 jaar).

Als een contract van korte duur na 3 jaar niet wordt opgezegd, wordt het automatisch omgezet in een contract van 9 jaar. Als een contract van 9 jaar niet wordt opgezegd, wordt het telkens automatisch met 3 jaar verlengd.

Tijdens de looptijd van een kortlopend contract, mag de huurprijs wel geïndexeerd, maar nooit herzien worden.

Tijdens de looptijd van een 9-jarig contract mag de huurprijs niet worden opgetrokken (bovenop de index dus), behalve aan het einde van elke driejarige periode. Wil een huisbaas die huurprijs herzien, dan moet dat gebeuren tussen de 9e en de 6e maand vóór het einde van die periode.

De verhuurder kan dat afdwingen bij de vrederechter als hij kan bewijzen dat de huurwaarde met 20 procent gestegen is (bijvoorbeeld als een hele wijk is opgewaardeerd) of als werkzaamheden de huurwaarde met 10 procent hebben doen stijgen.

Bij huurcontracten van 9 jaar die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2019 mag de huurprijs ook altijd worden aangepast als er tijdens de loop van het contract energiebesparende investeringen zijn gebeurd die de huurwaarde minstens 10 procent hoger hebben gebracht. "Dat zie je in de praktijk wel zelden", zegt Joy Verstichele. "Meestal gebeuren zulke grote werken namelijk tussen 2 verhuringen door. Daarna zijn verhuurders natuurlijk ook weer vrij om de huurprijs te bepalen."

"Sluit je een huurcontract af, sta dan niet enkel stil bij de huurprijs, maar ook bij de totale woonkosten", raadt Verstichele aan. "Vaak komen er nog heel wat extra kosten en lasten bij kijken, zeker in appartementsgebouwen. Denk bijvoorbeeld aan de kosten van de lift of voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen. Vergeet ook niet dat de hoogte van je energiefactuur nauw samenhangt met de energetische prestatie van de woning."

"Eens je huurt, loont het om de indexherberekening van je huisbaas zelf eens na te rekenen via de Huurcalculator", zegt Verstichele. "Mocht blijken dat je zo te veel huur betaald hebt, kan je die nog tot 5 jaar geleden terugvorderen."

Verstichele geeft toe dat huurders wel vaak bang zijn om in conflict te gaan met hun verhuurders. "Door het beperkte aanbod op de markt is die machtsbalans verstoord. We zien dat huurders soms niet bereid zijn om hun rechten op te nemen, bij gebrek aan alternatief voor hun huidige woonst."

De huurprijs van een studentenverblijf omvat zowel het gebruik van het kot, als alle kosten en lasten. Enkel het verbruik van energie, water en telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven kunnen nog bijkomend worden aangerekend. 

Wanneer de duur van de studentenhuurovereenkomst langer dan een jaar is, mag de huurprijs ook geïndexeerd worden.

Wanneer de verhuurder van een studentenverblijf opeenvolgende huurovereenkomsten afsluit met dezelfde huurder, dan mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de huurprijs die bij de initiële huurovereenkomst werd vastgelegd. Maar ze mag wel worden geïndexeerd. 

De huurprijs mag sterker worden aangepast wanneer de normale huurwaarde tijdens die huurperiode door nieuwe omstandigheden met ten minste 20 procent is gestegen. Dat mag ook als de huurwaarde na werkzaamheden met ten minste 10 procent is gestegen.

Onderwijsinstellingen hebben daarnaast ook vaak zelf een aanbod, waarbij ze soms een verminderde huurprijs vragen afhankelijk van de situatie van de student.