De prijsverschillen tussen huizen met een goede energiescore en huizen met een slecht energielabel, zijn sinds 2023 nog aanzienlijk gegroeid. Dat concludeert de Nationale Bank van België op basis van nieuwe cijfers. Het effect van de Vlaamse renovatieverplichting voor de meest energieverslindende panden met epc-label E en F speelt daarin een grote rol.
Energielabel heeft steeds grotere invloed op Vlaamse woningprijzen: "Kloof is aanzienlijk gegroeid sinds 2023"
Michaël Torfs
Gepubliceerd:
Huizen met een lagere energiescore (van de categorie E en F) waren sowieso goedkoper op de vastgoedmarkt, ook al omdat ze er vaak minder goed uitzien, en er meestal nog wel wat werk aan is, los van de energetische renovatie.
Maar sinds de energiecrisis en de renovatieverplichting van de Vlaamse overheid lijkt alles nog in een stroomversnelling te zijn terechtgekomen. Wie een energieverslindende woning met label E, F of slechter koopt in Vlaanderen, moet het pand binnen de 5 of 6 jaar upgraden naar minstens energielabel D. En ook dat heeft een effect gehad.
De evolutie van de huizenprijzen werd bevestigd door eerdere onderzoeken. De Nationale Bank van België (NBB) is voor dit nieuwste rapport, samen met UAntwerpen en KU Leuven heel grondig te werk gegaan. Zelf heeft de NBB het over een "unieke dataset".
Het verschil was al groot
"Van 2016 tot 2022 bleven de geraamde meerprijzen voor huizen met een energielabel A, B en C en de lagere prijzen voor labels E en F relatief stabiel en waren die al vrij groot", zegt Peter Reusens, vastgoedspecialist bij de NBB. Er wordt daarbij telkens vergeleken met een woning met label D.
Gemiddeld ging het om 13 en 11 procent meerprijs voor de meest energiezuinige woningen met respectievelijk label A en B. Woningen met label E en F gingen voor respectievelijk 4 en 10 procent minder van de hand. In het Waalse Gewest waren de verschillen vergelijkbaar.
Hoe zijn de onderzoekers te werk gegaan?
De onderzoekers hebben de impact berekend van die Vlaamse renovatieverplichting, die in januari 2023 werd ingevoerd. Ze hebben daarvoor een brede dataset gebruikt met onder meer verkoopgegevens van woningen, epc-labels die de energiescore meegeven en vastgoedadvertenties.
Tegelijk wordt er een vergelijking gemaakt met het Waalse Gewest, waar geen renovatieverplichting geldt. De NBB heeft samen met onderzoekers van KU Leuven en UAntwerpen andere factoren die een invloed hebben op de prijs, zoals de algemene staat van de woning en de locatie, er zoveel mogelijk proberen uit te filteren.
De vork speelt dubbel: een meerprijs voor goed geïsoleerde panden....
"Vanaf 2023 en in de eerste 3 kwartalen van 2024 zijn die verschillen aanzienlijk groter geworden", vertelt Reusens. De meerprijs voor een pand met label A steeg in het Vlaamse Gewest met 9,6 procentpunt in de eerste 3 kwartalen van 2024, vergeleken met de periode 2016-2022. Voor label B was dat een stevige 4,4 procentpunt.
In Wallonië lag de meerprijs 'maar' op respectievelijk 4,8 en 4,1 procentpunt voor de labels A en B. Voor label C bedraagt het verschil 2,1 en 1,6 procent. De onderzoekers willen hier niet per se van een effect van de Vlaamse renovatieverplichting spreken, omdat de meerwaarde in Wallonië er ook was.
Toch is er een zeker verschil te merken, mogelijk speelt hier mee dat Vlaamse kopers die een energiezuinig huis op het oog hebben, betere kredietvoorwaarden krijgen van de banken voor hun woonlening. Uiteraard zal ook het effect van de energiecrisis en de torenhoge gasprijzen meegespeeld hebben.
.... en een verlies voor energie-inefficiënte woningen
Tegelijk had de Vlaamse renovatieverplichting voor energieverslindende woningen met label E of F een licht negatief effect op de verkoopprijs. In het Vlaamse Gewest werd dat type woningen ongeveer 2 procent goedkoper, berekenden de onderzoekers. Dat getal geldt tegenover vergelijkbare woningen in Wallonië, en tegenover Vlaamse woningen van type D.
Er was maar een kleine negatieve invloed op de prijs van woningen die niet energie-efficiënt zijn
Peter Reusens
De Vlaamse renovatieverplichting had maar "een kleine negatieve invloed" op de prijzen van Vlaamse huizen met energielabel E of F, noteert de NBB. Volgens de onderzoekers waren kopers van huizen met labels E en F sowieso toch al van plan om te renoveren, los van de Vlaamse regelgeving. De prijskorting van de huizen was vooraf ook groot, en zou ongeveer gelijk zijn aan het bedrag nodig voor de energetische ingrepen om tot een label D te komen.
Onderstaande grafiek toont de evolutie van de huizenprijzen in het Vlaamse Gewest door de tijd heen (sinds 2016). Vanaf 2023 is duidelijk te zien hoe de vork tussen de donkergroene en groene labels groter wordt tegenover roze en rood (E en F). In Wallonië is het verschil in de voorbije jaren net iets minder uitgesproken.
Meer energiescores net onder de drempelwaarden
Een laatste vaststelling is dat er telkens een piek te zien is in het aantal epc-scores die net onder de drempelwaarden uitvallen. Een verrassing is dat niet, omdat het label mee de prijs bepaalt. Nog net een A-label, kan bijvoorbeeld al een verschil maken in de verkoopprijs.
Er is niet onderzocht wat daarvan de precieze oorzaak is. Het zou bijvoorbeeld ook kunnen dat mensen die aan het renoveren zijn, specifiek mikken op de zone die hun pand nog net in een betere score doet vallen. Maar het zou ook kunnen dat er wat 'gecorrigeerd' wordt bij het opmaken van het epc. In Frankrijk is daar onderzoek naar gebeurd, en dat bleek die hypothese te bevestigen.
Tegelijk zien we dat de stijging van het aantal epc-rapporten dat net onder drempelwaarde uitkwam, heel uitgesproken was in de periode 2023/eerste kwartaal 2024, met 2 tot bijna 4 keer vaker zulke scores. De stijgingen onder de drempelwaarden waren daarbij het duidelijkst tussen de labels D en E.
