Het departement Omgeving heeft een zogenoemde 'gevoeligheidskaart voor plastische gronden' vrijgegeven. Die toont op welke plaatsen in Vlaanderen de bodem het gevoeligst is voor zwellen en krimpen van de ondergrondse kleilaag, tijdens een heel natte of heel droge periode. Hoe gevoeliger, hoe meer risico op verzakkingen en barsten of scheurtjes in woningen, na een lange droge periode bijvoorbeeld. De kaart is een uitloper van de reportage in ons onderzoeksmagazine Pano, die in 2021 het fenomeen aankaartte.
Plastische gronden in Vlaanderen: nieuwe kaart toont risico op verzakkingen van huizen door kleigrond
Onder meer in 2018 en 2020 beleefden we verschillende lange, droge periodes. De grond droogde uit en op bepaalde plaatsen begonnen huizen te verzakken. In maart 2021 kwam een Pano uit die het fenomeen blootlegde.
Onder meer in Oostkerke, een West-Vlaams dorp dat gebouwd is op Vlaamse klei, begonnen huizen barsten en scheuren te vertonen. Ze zakten weg omdat de kleilaag in de grond kromp door de lange droogte.
Eddy zag hoe zijn muren scheurden en zijn vloer verzakte. Een binnendeur ging niet meer dicht omdat ze niet meer in de haak zat door de verzakking. "Scheuren alom", vatte Eddy samen. Het was zeker niet enkel Oostkerke dat in de brokken deelde. Onder meer ook in Linter (Vlaams-Brabant) waren er grote problemen van wegzakkende woningen.
Zeeziek
"Binnenkomen in het huis van Eddy was een speciale ervaring", herinnert Vincent Verelst die de Pano toen draaide. "Werkelijk alles stond er schots en scheef, je werd er een beetje zeeziek van. Ik herinner me dat de cameraman de camera op de grond zette voor een apart shot, maar die niet waterpas kon krijgen. Voor de bewoners zelf is het een ongelooflijk drama."
Het probleem doet zich niet voor in heel Vlaanderen, maar wel in verschillende zones die over Vlaanderen verspreid liggen. Daarbij zijn delen van West-Vlaanderen en de Vlaamse Ardennen in het zuiden van Oost-Vlaanderen, maar even goed delen van Vlaams-Brabant.
"We zijn toen onder meer ook naar Kortrijk getrokken en naar Sint-Katelijne-Waver en Linter. Ik ben daar toch erg van geschrokken toen", getuigt Verelst. "Soms ging het over een hele straat waarin huizen problemen vertoonden. Allemaal een gevolg van de klimaatverandering."
Klimaatextremen
In de nasleep van de Pano-uitzending, en omdat we door de klimaatverstoring nog meer lange droge periodes of net zeer natte periodes verwachten, liet het Vlaamse departement van Omgeving een kaart opstellen van de bodem om het fenomeen (en de risico's) beter te kunnen inschatten.
De zogenoemde 'gevoeligheidskaart' is te vinden op de website van het departement Omgeving via de Databank Ondergrond Vlaanderen . Je kan ze hieronder bekijken (door het drukke verkeer is de site mogelijk tijdelijk niet bereikbaar, red.)
Voor de interactieve versie met plaatsbepaling klik je door naar de website van het departement, maar hou rekening met de nodige nuances (zie onder).
Niet elke klei is dezelfde
"Overal in Vlaanderen zit klei in de grond. Klei kan vocht absorberen en kan dus zwellen en krimpen. Krimpen gebeurt onder invloed van droge periodes, zwellen bij zeer natte periodes. Niet elke klei is even vochtgevoelig: sommige klei heeft meer potentieel om te zwellen en te krimpen dan andere", vertelt Ann Heylens van het departement Omgeving aan VRT NWS.
Je zou kunnen stellen dat er vanaf de gele zones extra waakzaamheid is geboden
Ann Heylens, departement Omgeving
Onderzoekers van het departement zijn overal in Vlaanderen stalen gaan nemen in de grond. Ze hebben grondmetingen gedaan en laboanalyses. Voor de kaart zijn data van zowat 4.000 stalen meegenomen.
Die info is samengelegd met data van eerdere onderzoeken (wetenschappelijke publicaties en universitaire studies). Tot slot zijn schadegevallen waar het departement weet van had - het zou gaan om zo'n 250 schadegevallen - meegenomen.
Waar het potentieel om vocht te absorberen het grootst is, is de kaart het roodst gekleurd. Groen is de beste score. "Je zou kunnen stellen dat er vanaf de gele zones toch extra waakzaamheid is geboden."
Er zijn meer risicofactoren dan klei alleen
Meer potentieel om te krimpen en zwellen verhoogt dus het risico voor schade aan gebouwen. "Vooral bij droogtes, wanneer de grond krimpt, merken we dat er zich schade voordoet. De grond kan dan gaan verzakken. Zeker als er al een ongelijke fundering is, kunnen er zich problemen voordoen", zegt Heylens.
Maar de vochtopname door klei is zeker niet het enige dat een rol speelt, benadrukt Heylens. Als iemand een schadegeval heeft, moet daarom altijd op individueel niveau worden onderzocht wat de oorzaak is. "Ook trillingen van het verkeer, grondwaterboringen, lekken in de riolering of ondergrondse activiteiten kunnen een rol spelen. Dat is hier niet in kaart gebracht."
Om die reden kunnen burgers de kaart niet 1 op 1 gebruiken in verzekeringsdossiers en zal er verder onderzoek nodig zijn.
Niet gebruiken voor individuele conclusies op perceelniveau
Je kan op de kaart je eigen gemeente zoeken, maar de kaart geeft enkel een breder overzicht en kan geen individuele expertises vervangen. Het is dus niet de bedoeling dat je als burger te veel in detail gaat zoeken.
De kaart is maar inzoombaar tot 1/10.000. Verder inzoomen levert geen zichtbare kaart meer. 1 ingekleurd blokje op rastercelniveau staat voor een gebied van 500 op 500 meter, een gebied van 25 hectare.
Het is niet omdat je in rood of oranje gebied woont, dat er per definitie een probleem zou zijn
Ann Heylens, departement Omgeving
Eén blokje geeft dus een algemene score mee voor een relatief groot gebied, het is daarom logisch dat je er geen individuele conclusies mag uit trekken, zegt Ann Heylens.
"Het is niet omdat je in rood of oranje gebied woont, dat je per definitie een probleem hebt. Omgekeerd is het ook zo dat een groene zone niet per se uitsluit dat er een probleem kan zijn, maar als er problemen zouden optreden, dan zijn ze heel zeldzaam."
Bouwen of kopen
De kaart betekent niet dat er niet meer zou mogen worden gebouwd (of gekocht) in de meest risicovolle zones. "Absoluut niet. Er kan zeker nog gebouwd worden. Maar er is wel extra waakzaamheid nodig. Je kan bijvoorbeeld een individuele analyse laten uitvoeren van je perceel, om te bekijken of er eventueel extra voorzorgsmaatregelen nodig zijn."
Het kan dan gaan om extra diepe funderingen - zoals nu al gebeurt voor potentieel onstabiele bodems - of bijvoorbeeld een goede waterberging.
Bedrogen bij een aankoop
Vincent Verelst zag hoe verzakkende huizen menselijke drama's kunnen veroorzaken. Een woning wordt (soms) zo goed als onbewoonbaar, de waarde ervan daalt, en er is het 'gevecht' met de verzekeringen, met betwistingen en discussies.
Sommige mensen worden ronduit bedrogen bij een aankoop. "Enerzijds heb je mensen die al heel lang in een woning wonen en die langzaam zien verzakken, maar ik maakte ook kennis met een jonge vrouw. Zij had een woning gekocht en de scheuren in de muur waren door de verkoper weggewerkt, iets wat ze pas later ontdekte. Zij is in 't zak gezet."
Kan een woningpas helpen?
Verelst deelt daarom de oproep om de ondergrond van de woning mee te laten opnemen in de woningpas, zodat kopers beter beschermd worden. De woningpas is een digitaal paspoort van de woning, met gegevens over het gebouw (zoals de energiescore), het perceel en de omgeving.
Laurien Joostens, woordvoerder van Vlaams minister van Wonen Melissa Depraetere, laat in een reactie weten dat haar kabinet het eerst intern bekijkt en pas daarna zal communiceren.
Meer lezen? Klik hier voor het volledige rapport .
Regionaal nieuws uit Oost-Vlaanderen
Gepubliceerd:
