Kotentekort in Gent groeit ondanks 2.700 nieuwe studentenkamers: "Looptijd voor projecten is te lang" 

Gent telt nu 87.638 studenten, ongeveer de helft zit op kot. Het betekent dat de bevolking van de stad bij de start van het academiejaar in één klap met een zesde toeneemt. Al die studenten moeten ergens wonen, de capaciteit is beperkt. Een studie uit 2021 stelde dat er toen 10.000 kamers te weinig waren.

De enige oplossing is dus om het aantal kamers fors op te drijven. De voorbije 6 jaar heeft de stad dan ook heel wat nieuwe kamers vergund. Het aanbod groeit zo gemiddeld met 450 kamers per jaar. Dat is echter een druppel op een hete plaat. Want de studentenpopulatie in Gent groeit met 2.000 mensen per jaar, ook daar gaat naar schatting de helft op kot. Het tekort wordt dus niet weggewerkt, maar het wordt enkel groter. 

"Het grootste probleem zijn de enorm lange looptijden van projecten. Vroeger duurde het 2 jaar om een project op te starten, nu gaat het om gemiddeld 7 jaar. Dan moet de bouw nog beginnen. Het is soms om moedeloos van te worden", zegt Koenraad Belsack van Upgrade Estate. Dat is één van de grootste spelers in Gent. "De overheden moeten dit aanpakken."

De stad ziet dat er een versnelling komt, maar vraagt tijd. "De geesten rijpen", klinkt het. In Gent is een 10-tal ontwikkelaars bezig met studentenhuisvesting. Naast Upgrade Estate gaat het onder meer over Immogra, Xior en Candor. Er liggen, naast de vergunde projecten, nog veel nieuwe plannen op de tekentafels, maar of die ook echt uitgevoerd zullen worden is nog onzeker. 

De bouwaanvragen vormen een eerste valkuil. De ontwikkelaars overleggen met de stad voor ze een aanvraag doen. Dat voortraject is langer geworden. Na de aanvraag krijgen de buren inspraak. Ze kunnen beroep aantekenen. "In Vlaanderen zijn daar verschillende mogelijkheden, met erg lange termijnen die de looptijd opdrijven. Soms komt een project er nooit en is jaren werk voor niets geweest", zegt Belsack. 

De stad vergunt vooral projecten van 50 koten of meer. "Zo wordt het tekort sneller weggewerkt, zonder dat de gewone woningmarkt onder druk komt", zegt schepen Tine Heyse (Groen). Hoogbouw is geen taboe. Er kwam bijvoorbeeld een woontoren van 65 meter met 311 kamers. 

Ook de betaalbaarheid is een factor. De prijs van een kot in Gent is nu gemiddeld 523 euro per maand. Dat bedrag is voor veel studenten te hoog. Gent legt bij nieuwe projecten 20 procent basiskamers op. Dat zijn koten van minstens 12 vierkante meter, met gedeelde voorzieningen. De Studentenraad wil dat percentage omhoog. De stad gaat daar voorlopig niet op in. "In de praktijk ligt het aantal vaak al hoger", stelt Heyse.

De ontwikkelaars zien de voorbije jaren de kosten voor nieuwbouwprojecten oplopen, het is een uitdaging om binnen de marges te blijven. De hogere kosten kunnen niet altijd doorgerekend worden aan de studenten. Ook investeerders vinden is niet evident in financieel onzekere tijden.  

Een ander punt is het beheer. Ontwikkelaars krijgen pas een vergunning als ze ook een overeenkomst tekenen waarin ze beloven dat ze overlast voor de omwonenden zullen beperken. De stad geeft al sinds de jaren 90 geen nieuwe vergunningen voor klassieke koten met enkele kamers, net omdat het beheer er niet verplicht is. Gent overweegt dat wel in te voeren, via een officiële erkenning. 

Een studentendorp buiten de stad lijkt een oplossing. Daar zouden in 1 klap duizenden kamers kunnen komen. De ontwikkelaars en de stad zijn voor, maar het project sleept aan. Een locatie is er al, aan The Loop bij Flanders Expo. Er wordt intussen ook nagedacht over projecten in de omliggende gemeenten. 

Ook de onderwijsinstellingen (ver)bouwen studentenkamers. Vlaanderen leent bijvoorbeeld 40 miljoen aan de UGent en de HOGENT om in de toekomst 700 kamers te renoveren en 90 nieuwe koten te bouwen. Arteveldehogeschool liet zelf al het Sint-Annahuis bouwen, met 53 kamers. Aan een nieuwe campus plant de hogeschool later nog 240 koten. Odisee en de KU Leuven bouwen op dit moment 90 kamers. 

Onderwijsinstellingen huren ook vaker koten bij ontwikkelaars om dan (soms tegen een lagere prijs) verder te verhuren aan eigen studenten. Kwetsbare groepen kunnen er voorrang krijgen en ook buitenlandse studenten - die van op afstand moeilijk betaalbare kamers vinden - kunnen er terecht. 

Ook  bij deze projecten is de financiering een uitdaging. De instellingen willen immers geen te hoge prijzen aanrekenen, maar moeten de bouw- of huurkosten kunnen dragen. 

Studenten die geen kamers vinden, gaan samenhuizen in woningen of appartementen die zo niet beschikbaar zijn voor gezinnen. Het ging in 2021 zeker om 4.000 huizen. Dat zet extra druk op de huurmarkt in Gent. De stad verbiedt het samenhuizen en zegt ook controles uit te voeren. In de praktijk gebeurt dit echter amper. Wie gevat wordt, krijgt een waarschuwing. 

Gent wil de regels voor alternatieve woonvormen versoepelen om extra kamers te creëren. Zo wil de stad het 'hospitawonen' uitbreiden. Een hospitawoning is een huis waarvan de eigenaar één kamer verhuurt en andere ruimtes deelt. De stad wil dat ook toelaten voor 2 of 3 kamers. Het concept valt te vergelijken met de klassieke kotmadam. 

De stad onderzoekt of er soepelere regels kunnen voor cohousing. Zo zou het in bepaalde gevallen wel mogelijk zijn dat studenten in sommige wijken in de stad huizen delen. In andere wijken denkt de stad na over een kotenstop en zelfs een 'ontkoting'. Gent heeft een plan uitgewerkt waar de volgende bestuursploeg mee aan de slag kan.