50.000 euro belasting voor leegstaand of vervallen pand: Oostendse eigenaars Anthony en Nicole vechten belasting aan, maar vangen bot 

Een jaar geleden kreeg Anthony te horen dat hij 112.500 euro zou moeten betalen aan de stad Oostende, alleen al voor het jaar 2023. De reden: een vervallen boerderij in z’n achtertuin. Volgens de stad liet Anthony het pand jarenlang verwaarlozen. Al sinds 2016 stond het op de lijst van verwaarloosde gebouwen.  

Het is dan ook een atypische constructie, de reusachtige oude boerderij waarvan een jaar geleden enkel de zijmuren nog rechtstonden. "Het gebouw staat in mijn tuin achter een afgesloten poort. Niemand heeft daar last van", gelooft Anthony vandaag ook nog. Hij diende dan ook een bezwaar in tegen de belasting.

"Ik heb het laatste jaar alles gedaan om dat gebouw op orde te krijgen", zegt hij. "We hebben alle balken in de dakconstructie gestoken. Het dak is toegelegd met platen. Er zitten ook ramen en poorten in. En er liggen al pannen op de helft van het dak", aldus de man. 

Maar de stad Oostende wijst op een belangrijk probleem: voor de werken heeft Anthony geen vergunningen. Anthony zegt dat hij dat wel wil, maar niet kan betalen. "Voor een omgevingsvergunning heb je bijvoorbeeld een architect nodig. Maar mijn reserves zijn nu op door alle bouwmaterialen, dus daar moet ik voor sparen."

Volgens Anthony zit hij vast in een schuldenspiraal. "Ik ben zelfstandige. Toen die boerderij in 2016 op de lijst met verwaarloosde gebouwen kwam, ging het op businessvlak niet goed. Maar de belastingen die ik van de stad krijg, duwen je alleen maar dieper. De afgelopen jaren heb ik al 50.000 euro aan belastingen betaald aan de stad voor dit pand." 

"Enerzijds willen ze dat je het op orde zet, maar anderzijds nemen ze je de middelen af om dat te doen. Burgers mogen geldgebrek niet inroepen als hun werken niet vlotten, maar als ze hun Koninklijke Gaanderijen niet gerenoveerd krijgen, telt dat plots wel."

Oostende veranderde eind 2023 haar belastingbeleid, waardoor de belasting voor verwaarloosde panden minder snel toeneemt. De gemeente volgt het bezwaar van Anthony niet, maar paste de belasting die de man moet betalen wel aan "in de geest" van het nieuwe beleid. 

"Ze hebben de belasting die ik nu nog moet betalen voor het jaar 2023 teruggebracht naar 45.000 euro (in plaats van 112.500 euro, red.). Moet ik daar blij mee zijn? Het is alsof ze eerst zeggen dat ze je 2 benen gaan breken, en dan verwachten dat je gelukkig bent als ze er maar 1 breken."

Anthony wil nu dan ook naar de rechtbank stappen. Omwille van de sentimentele waarde van het gebouw, weigert hij het af te breken of te verkopen. "Ja, ik loop zo het risico dat die financiële put nog dieper wordt, door de advocatenkosten", geeft hij toe. "Maar ik laat me niet zomaar in een hoek duwen."

Het verhaal van Anthony is geen losstaand geval, want Oostende hanteert in vergelijking met andere steden hoge belastingen om leegstand en verwaarlozing te lijf te gaan, zeker als die toestand verschillende jaren aansleept.

Nicole zit in een gelijkaardige situatie. Haar hangt een belasting van in totaal 58.500 euro boven het hoofd voor een huis dat ze eind 2021 kocht via een online openbare verkoop. 

"Een vriend had dat aangeraden, omdat je daar soms aan betere prijzen kan kopen", zegt de vrouw met Roemeense roots. Uiteindelijk koopt ze het huis, waar nog geen dak op ligt, voor 157.000 euro. Maar die lage prijs verbergt heel wat andere kosten. 

Het huis stond bij de verkoop namelijk al op de lijst met leegstaande gebouwen in Oostende. "En het was nog eens opgedeeld in 3 wooneenheden", vertelt Nicole. "Daardoor krijg ik alle belastingen voor leegstand 3 keer."

Volgens de stad Oostende stond die informatie duidelijk in de verkoopsvoorwaarden. "Maar dat was mij niet duidelijk, ook niet toen ik tekende bij de notaris", zegt de vrouw. Nederlands spreekt ze wel, "maar juridische teksten zijn toch moeilijk te begrijpen", klinkt het. 

De stad stuurt herhaaldelijk een herinnering per brief en tijdens het eerste jaar krijgt Nicole ook een vrijstelling van de belasting, om het huis op orde te zetten. "Ik woon in Brussel en heb daar redelijk wat ervaring met vastgoed, maar in Vlaanderen is alles anders", zegt Nicole. "Zelfs voor mijn vriend, Mark, waren die brieven niet duidelijk. Laat staan voor mij."

Dan maar naar het gemeentehuis. Daar werd Nicole naar eigen zeggen van het kastje naar de muur gestuurd. "Ik ben langsgegaan, maar daar kon niemand mij te woord staan. Toen heb ik een nummer gekregen, maar daarop was nooit iemand bereikbaar. Ik heb brieven gestuurd, maar die vindt de stad nu niet terug. Ik heb zelfs de architect proberen te contacteren, maar die was met pensioen en wilde niet helpen", zegt ze. 

Intussen verbouwt Nicole het huis en maakt ze er één wooneenheid van. Uiteindelijk, na wat tussenstappen, werd het gebouw eind 2023 bewoonbaar verklaard en uit het leegstandsregister geschrapt. 

In tussentijd lopen de belastingen wel op. Panden die langer leegstaan, worden hoger belast. Nicole krijgt alle belastingen ook 3 keer omdat ze op papier 3 wooneenheden bezit. In totaal lopen de leegstandsbelastingen alleen al op tot 58.500 euro, bovenop de renovatiekosten.

Nicole diende bezwaar in tegen de belastingen, maar de stad volgde haar deze zomer niet. "Mevrouw haalt geen argumenten aan waaruit blijkt dat de belastingen onterecht gevestigd werden", zegt de stad voor de belastingen in 2022, 18.000 euro in totaal. Om de belastingen van 2023 aan te vechten, 40.500 euro in totaal, is Nicole enkele dagen te laat. 

"Je steekt al je energie en geld in een huis om het op orde te krijgen, en dan krijg je dit. 58.500 euro, is dat nu normaal? Wie kan dat betalen? Ze geven je het gevoel dat jij de slechterik bent", vindt Nicole. 

"Eerst wilde ik nog in het huis gaan wonen. Maar nu? Nooit meer. Ik wil niets meer met dat huis te maken hebben", zegt Nicole. Ze wil nu bekijken hoeveel het huis waard is en of ze het kan verkopen. Anderzijds wil ze ook graag een advocaat spreken om verdere juridische stappen te bekijken.