De prijs van koopwoningen in Nederland heeft in augustus een recordhoogte bereikt. Gemiddeld kostte een huis bij onze noorderburen vorige maand 466.207 euro. Ter vergelijking, in ons land is dat gemiddeld 362.467 euro. De cijfers werden gepubliceerd door het Nederlandse Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster in Nederland.
De huizenprijzen stegen met 11,2 procent ten opzichte van augustus 2023, de grootste stijging in 2 jaar tijd. Op maandbasis was er een prijsstijging van 1,1 procent. Ter vergelijking: in België stegen de prijzen op een jaar tijd minder dan de maandelijkse stijging in Nederland. Belangrijk om op te merken is dat de prijzen in Nederland in 2023 nog daalden vergeleken met het voorgaande jaar.
Toch blijven onze noorderburen massaal woningen kopen. In augustus registreerde het CBS 17.915 woningtransacties, 12 procent meer dan in dezelfde maand van 2023. In totaal werden dit jaar al ongeveer 129.000 woningen verkocht.
Krappe woningmarkt en stijgende lonen
Er zijn verschillende factoren die de prijsstijging in Nederland verklaren. De krapte op de woningmarkt speelt een grote rol: het aanbod blijft beperkt, waardoor de vraag groter is dan het aantal beschikbare woningen. Dit zorgt voor hogere prijzen.
Daarnaast spelen de stijgende inkomens in Nederland een rol. Dit maakt het voor veel mensen mogelijk om ondanks de hogere hypotheekrentes toch te blijven investeren in vastgoed. Dit laatste zorgde in 2023 nog voor een prijsdaling, maar de gestegen lonen compenseren dit deels.
Door deze factoren ontstaat een zeer competitieve markt. Zo werd volgens de omroep NOS in het tweede kwartaal van 2024 2 op de 3 woningen boven de vraagprijs verkocht , en gingen woningen gemiddeld al na 27 dagen van de hand.
De druk wordt iets of wat verlicht door de verkoop van huurwoningen. Verhuurders doen hun woningen van de hand, deels door nieuwe belasting- en huurreguleringen.
Hoe zit het in België?
Het verschil met België is aanzienlijk. Hoewel cijfers voor de maand augustus nog niet beschikbaar zijn, is de prijsstijging van koopwoningen tijdens het tweede kwartaal van 2024 wel bekend. De prijzen zijn met 0,8 procent gestegen vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Gecorrigeerd voor inflatie was zelfs een daling van 1,7 procent merkbaar. Dat blijkt uit cijfers van notarissenfederatie Fednot.
Er zijn wel grote verschillen tussen regio’s en het type woning. In Vlaanderen zijn prijzen het hardst gestegen. De prijzen stegen op jaarbasis met 1,1 procent, maar gecorrigeerd voor inflatie daalden ze met 1,4 procent. Een huis kost er gemiddeld 362.647 euro en een appartement 278.520 euro.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië daalden de prijzen met respectievelijk 1,5 en 1,8 procent, zelfs zonder dat de inflatie daar wordt bijgerekend. In Brussel betaal je gemiddeld 554.137 euro voor een huis en 284.775 euro voor een appartement. In Wallonië is dat respectievelijk 236.265 en 195.285 euro.
Het is nog niet bekend hoe de splitsing tussen huizen en appartementen eruitziet in Nederland. Die cijfers publiceert het CBS pas in oktober.
Waarom fluctueren prijzen in Nederland zo hard?
Wat opvalt, is dat de prijzen in België stabiel blijven, zelfs al werden er in de eerste helft van 2024 3,9 procent minder woningen verkocht dan in dezelfde periode in 2023. Normaal gezien zorgt een lagere vraag of een hoger aanbod voor dalende prijzen. In Nederland zorgde een hoger aanbod vorig jaar wel voor een sterke daling.
Maar hoe komt het dat prijzen in Nederland zo sterk fluctueren, terwijl ze in België zo stabiel blijven? “In België zijn meer dan 70 procent van de woningen eigendom van particulieren. In Nederland zien we meer vastgoedvennootschappen”, vertelt notaris Bart van Opstal.
Deze vennootschappen zijn veel gevoeliger voor veranderingen op de markt. Bij stijgende rentevoeten moeten ze vaak vastgoed verkopen om schulden af te lossen en liquiditeit vrij te maken. Dit zorgt voor een plotseling groter aanbod, wat de prijzen naar beneden haalt. Dat gebeurde in Nederland in 2023, toen de prijzen een duik namen.
Het omgekeerde zien we nu: de rentevoeten zijn de afgelopen maanden weer gedaald, waardoor vastgoedvennootschappen minder geneigd zijn om vastgoed te verkopen. Dit leidt tot krapte op de markt en stijgende prijzen. In België zullen we zulke schommelingen minder snel zien, zegt van Opstal, omdat vastgoedvennootschappen hier veel minder woningen bezitten.
