"Hoeveel is mijn huis waard?" 9 vragen en antwoorden over woningverkoop 

"De verkoper heeft altijd het laatste woord", zeggen Van Opstal en Thijs. "De verkoper kiest zelf de prijs, maar wij raden altijd wel een prijs aan." Een notaris en een makelaar doen dat niet op dezelfde manier. 

De makelaar houdt rekening met heel wat factoren om een prijs te bepalen: de locatie, de grootte van het perceel, het bouwjaar en de staat van de woning. Kristophe Thijs (CIB) geeft uitleg: "Locatie is de allerbelangrijkste factor. De prijs van je woning zal variëren afhankelijk van de gemeente waar je woning staat en bijvoorbeeld of er een autostrade in de buurt is. Ook de grootte van het perceel telt mee: dan heb ik het over de volledige omvang van de grond waar de woning opstaat en de bewoonbare oppervlakte."

Ook het bouwjaar en de staat van de woning beïnvloeden de prijs. "Een oude, maar gerenoveerde woning zal meer waard zijn dan wanneer je geen renovatiewerken deed. Meld ook de materialen die je gebruikte en de ligging van de tuin. Maar ook de EPC-score heeft een invloed op de prijs. Hoe beter die score, hoe hoger de prijs."

Als je zelf de prijs bepaalt van je woning, ga dan op zoek naar gelijkaardige woningen. Kijk naar de gemiddelde prijzen van woningen zoals die van jou in dezelfde buurt. Notaris Bart Van Opstal vertelt hoe notarissen dat aanpakken: "We werken met een databank. Daarin staan alle woningen die recent verkocht zijn in de buurt en aan welke prijs." 

"Elke makelaar mag kiezen hoeveel procent hij van de verkoopprijs vraagt als commissie. De meeste makelaars rekenen een tarief van 3 procent aan", aldus Thijs. "Je mag daar als klant over onderhandelen en bespreken wat je van hem verwacht voor dat bedrag."

Toch wil Thijs ook het "no cure, no pay"-principe benadrukken dat in de Belgische vastgoedmakelaardij geldt: "Als een makelaar er niet in slaagt om je woning te verkopen binnen de termijn die in het contract voorzien is, dan moet je hem ook geen commissie betalen. De andere kosten die de makelaar al maakte voor marketing bijvoorbeeld, moet je wel betalen." 

"Een notaris kan op 2 manieren jouw woning verkopen. Ofwel via de openbare verkoop en dan gaat dat via Biddit, een online bieding platform. Of hij verkoopt het uit de hand en dan zal de notaris op dezelfde manier werken als een immokantoor", vertelt Van Opstal. "Afhankelijk van het pand en de wensen van de verkoper, bekijken we samen hoe we dat het beste doen."

"De prijs van een notaris is afhankelijk van de manier waarop je je woning verkoopt. Bij het uit de hand verkopen, beslist de notaris zelf zijn ereloon, maar meestal is dat 1% van de verkoopprijs. Bij Biddit ligt alles wettelijk vast." 

Je mag bij verschillende notarissen offertes opvragen. "In de praktijk komt dit niet vaak voor omdat mensen vaak al een vertrouwensband hebben met een bepaalde notaris."

"Ja, je hebt de vrije keuze aan wie je verkoopt", zeggen Thijs en Van Opstal. Als die ene kandidaat-koper dus het sympathiekst is, maar niet het beste bod doet, dan mag je alsnog voor hem kiezen? "Ja, bij een verkoop van een woning komt ook emotie kijken. Je wil dat je woning in goede handen terechtkomt", aldus Van Opstal. 

"Bij Biddit is het lichtelijk anders. Daar gaat de woning naar de hoogste bieder. Maar de keuze die je daarbij hebt, is het aanvaarden van het bod. Je kan dus het hoogste bod wel afwijzen", legt Van Opstal uit.   

"Elk bod dat je krijgt wanneer je een woning verkoopt, is bindend", waarschuwt Van Opstal. In de wet staat dat er een koopovereenkomst is wanneer er een akkoord is over de prijs en het onroerend goed. Wat er niet in de wet staat, zijn de regels die bepalen hoe een kandidaat-koper een bod moet uitbrengen. Juridisch gezien kan een bod zelfs mondeling gebeuren, maar dat is allesbehalve veilig. 

"Wanneer je een overeenkomst sluit met een makelaar wordt er een contract opgesteld en organiseer je best een wekelijks contactmoment waarin je het verloop bespreekt. Dat is een van de basisregels", stelt Thijs. Het is dan ook belangrijk dat je als klant goed bespreekt wat er in dat contract staat. 

"Kijk goed naar welke inspanningen de makelaar geeft voor het bedrag van zijn commissie. In die overeenkomst staat hoeveel marketinginspanning een makelaar geeft. Hij zet bijvoorbeeld de woning wekelijks op Facebook en op verschillende immowebsites, zoals immoweb, zimmo of spotto. Daar staat ook in of je voor verplichte attesten extra moet betalen."

Het is wettelijk bepaald hoeveel je moet betalen, wanneer je een overeenkomst met een makelaar wil beëindigen. "In de eerste 2 weken na de ondertekening, kan je kosteloos opzeggen. Als je wil opzeggen tijdens de duur van een overeenkomst dan hangt het ervan af wanneer je tijdens die duur opzegt", vertelt Thijs. 

Je betaalt dan een percentage van de commissie die de makelaar zou krijgen. "Stel dat je een overeenkomst hebt voor 6 maanden, dan betaal je de eerste 3 maanden 50 procent van het bedrag als je je contract verbreekt. In de laatste 3 maanden is dat 25 procent."

Zelfs als een koper je huis volledig met de grond gelijkmaakt, moet je alle verplichte attesten kunnen afgeven. Je hebt als verkoper "leveringsplicht". Dat wil zeggen dat je een dossier moet samenstellen met alle informatie die je wettelijk moet aanbieden. De verplichte attesten, zoals een EPC-attest, of een bodem- en asbestattest, horen daar bij. Van Opstal verduidelijkt: "Als de koper je woning afbreekt, dan wil die wel graag weten of er asbest aanwezig is of niet."