Sinds eind 2022 zijn de gemiddelde huizenprijzen in Vlaanderen met 1,9 procent gedaald. Dat blijkt uit een jaarlijks, vergelijkend onderzoek van de universiteit van Antwerpen en vastgoedmakelaar ERA. De vorige daling dateert van 10 jaar geleden. Onder meer de hogere rente en de Vlaamse renovatieplicht spelen een belangrijke rol.
Huizenmarkt fors afgekoeld in Vlaanderen in 2023: prijzen zijn voor het eerst in 10 jaar gedaald
Stefan Grommen
Gepubliceerd:
Sinds het laatste kwartaal van 2022 is de gemiddelde prijs van een woonhuis in Vlaanderen gedaald met 1,9 procent, zo leert de jaarlijkse ERA Barometer. Die gebruikt een prijsindex die rekening houdt met onder meer de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer, waardoor je correcter kunt vergelijken. Het is geleden van 2014 dat de woningprijzen in Vlaanderen nog daalden.
Enkel als je de gemiddelde prijs van een huis in 2023 vergelijkt met die van een gelijkaardig huis in 2022 kom je nog op een lichte stijging uit van 0,3 procent. Opvallend is ook dat de prijzen van appartementen wel nog stijgen: met 3,1 procent als je 2023 vergelijkt met 2022 en met 1,5 procent als je de prijsevolutie sinds eind 2022 bekijkt.
De afkoeling van de Vlaamse huizenmarkt is trouwens ook te zien in het aantal dagen dat een huis gemiddeld te koop staat: waar dat in 2022 nog 85 dagen was, liep dat dit jaar voor een gelijkaardig pand op tot 103 dagen (+21 procent).
Renoveren en EPC
Volgens professor vastgoedeconomie Sven Damen (UAntwerpen) heeft die afkoeling onder meer te maken met de hogere rentevoeten die jonge kopers bij een woonlening moeten ophoesten. "De hypothecaire rente is sinds begin 2022 met meer dan 2 procentpunten gestegen. Hoewel veel doorstromers nog kunnen genieten van een lage rentevoet, heeft de stijgende rente de ontleencapaciteit van starters zeer sterk doen dalen. In combinatie met de renovatieverplichting zet dat nu ook een neerwaartse druk op de prijzen."
De stijgende rente heeft de ontleencapaciteit van starters zeer sterk doen dalen. In combinatie met de renovatieverplichting zet dat een neerwaartse druk op de prijzen
Sven Damen, professor vastgoedeconomie (UAntwerpen)
Dat de renovatieplicht wel degelijk een rol speelt in de huizenprijzen, zie je bijvoorbeeld aan de evolutie van de prijzen in Wallonië, waar zo een verplichting niet bestaat. Een huis kostte er in 2023 gemiddeld 2,4 procent meer dan in 2022. Huizenjagers hoeven daar op korte termijn minder rekening te houden met een renovatiebudget, waardoor ze meer marge hebben in hun bod op een woning.
Omdat energiezuinigheid zo belangrijk geworden is, bepaalt het energieprestatiecertificaat (EPC) ook de prijsevolutie van huizen. Waar de prijzen van de meest energiezuinige woningen (met label A en B) gemiddeld met 1,5 procent stegen in vergelijking met 2022, stagneerden die met een EPC-peil C en D (+0,1%) en werden energieverslindende woningen (E-F) 1,6 procent minder waard.
De verkoopprijs van een woning met EPC-label A lag vorig jaar liefst 17,1 procent hoger dan voor een vergelijkbare woning met EPC D. Een woning met EPC F wordt gemiddeld voor nog eens 11,7 procent minder verkocht dan een huis met EPC D.
Leuven nóg duurder
In de centrumsteden stijgen de huizenprijzen wel nog altijd. In 2023 betaalde je 2,9 procent meer voor een huis in een centrumstad dan voor een vergelijkbare woning in 2022. Buiten de centrumsteden zijn huizen gemiddeld 0,26 procent goedkoper geworden, vergeleken met 2022. Enkel tijdens de coronapandemie was dat andersom.
Leuven blijft de duurste centrumstad in Vlaanderen. Meer nog: de kloof neemt toe. Een huis in Leuven is nu al 10 procent duurder dan eenzelfde soort huis in Antwerpen. Gent kruipt dan weer dichter bij Antwerpen: daar zijn de huizen nu nog maar 1 procent goedkoper. Vorig jaar was dat verschil nog 2 procent.
De goedkoopste centrumsteden zijn Genk en Roeselare: huizen zijn er doorgaans 36 procent goedkoper dan in Antwerpen.
