Tientallen Belgen investeerden in Duits vastgoed, maar het bleek om "krotten" te gaan: eerste groep krijgt gelijk van rechtbank

"Ein Problemviertel." Met een rinkelende bos sleutels leidt conciërge Nicole Maske ons rond in de buurt Gierskämpen, in de omgeving van de Duitse stad Arnsberg. "Een probleemwijk", zo omschrijft ze de buurt waar ze zelf woont en die ze goed kent. "Drugs, drank, veel alleenstaande ouders die moeilijk rondkomen. Veel bewoners in deze wijk zijn werkloos. Ze zitten kort op elkaar en dat leidt tot agressie. De politie rijdt hier af en aan." 

In die wijk Gierskämpen kochten tientallen Belgen appartementen in drie woonblokken, de meesten rond 2017. Het ging om investeringen die aan de man werden gebracht door een Belgische vastgoedfirma die ook appartementen verkocht in de omgeving van Bielefeld, op vier uur rijden van België. De brochures spraken van "gerenoveerd vastgoed, waarvan de daken en ramen compleet vernieuwd zijn". Investeerders konden dan ook rekenen op een "zeker huurinkomen". "Vandaag investeren is morgen verdienen", leest het promotiemateriaal. Maar daar komt niets van in huis. 

VRT NWS sprak met meer dan 15 investeerders en ging kijken in verschillende appartementen in de omgeving van Arnsberg en Bielefeld. Sommige appartementen zijn in armtierige staat, andere zijn rondweg verkrot. Beschimmelde badkamers, ingestorte rioleringen, verf die van de muren bladdert, gaten in daken zonder isolatie: in de appartementen die onze redactie kon bekijken is het schering en inslag. De beelden spreken voor zich. 

150 Belgen die investeerden in onder andere Arnsberg en Bielefeld verenigden zich in de vzw Samen Sterk! en spanden verschillende rechtszaken aan in Duitsland tegen de Belgische vastgoedfirma. "Er is geen alternatief", vertelt de voorzitster van de vzw Liesbeth Beeckman. "Verhuren kost geld, want de huurders stellen terecht eisen aan hun woonomstandigheden. Het laten leegstaan trekt andere problemen aan. En verkopen is geen optie, want we krijgen vastgoed niet aan de straatstenen verkocht. Deze appartementen zijn een bodemloze put, waarin je geld blijft storten."

Vandaag gaf een rechter in Duitsland de Belgen gelijk in een eerste dossier van zes appartementen. Hun aankoop in het Duitse Löhne, bij Bielefeld, wordt nietig verklaard. Dat betekent normaal dat ze hun aankoopprijs moeten terugkrijgen en dat de verkoper de appartementen terug moet nemen. "Er is opluchting, maar we blijven met een bittere nasmaak zitten", vertelt Beeckman. "Waarom is het nodig om vijf jaar lang te procederen tegen zulke verkopers en daar nog extra geld in te steken? Voor de eigenaars is dat zeer lastig. Het is een lange lijdensweg geweest." 

Veel investeerders zijn misnoegd over de manier waarop het vastgoed aan hen werd verkocht. "We moesten eerst een voorschot betalen, nog voor we het appartement bezichtigd hadden. Dat bedroeg zo'n 9.000 euro. We zouden dat terugkrijgen als we niet kochten", vertelt een investeerder. "Na het bezoek was het voor mij duidelijk dat ik niet wilde kopen, maar plots kon ik mijn voorschot niet meer terugkrijgen. Ik zat er dan al met één been in, en heb toen dus maar gekocht."

Maar ook de bezichtiging liep bij sommige investeerders vreemd. "We zijn naar die woonwijk in Arnsberg gegaan en ze wezen toen in de verte een appartement aan. Dat is uw appartement, zeiden ze. Omdat het appartement verhuurd was, mochten we daar zogezegd niet binnen. Daarom zijn we enkel naar een zogenaamd gelijkaardig appartement gaan kijken dat gerenoveerd werd op dat moment." Verschillende investeerders vertellen hoe een bezichtiging van hun appartement bemoeilijkt werd en ze naar een andere modelwoning werden geleid. 

De investering wordt voorgesteld als "zorgeloos", ook al omdat het verhuurd zou worden door een Nederlands-Duitse groep. "Om investeerders een zorgeloze verhuring te bezorgen, werken we in Duitsland samen met de beheerder Van Der Horst Property Management uit Düsseldorf", leest de brochure. Onze redactie kon ook verschillende ondertekende "verhuurmandaten" inkijken waarin Van der Horst wordt "aangeduid als beheerder". Van der Horst zou dan instaan voor het verhuur en als aanspreekpunt.

"Waanzin", reageert Gerard Van der Horst vandaag wanneer we hem contacteren. "Wij hebben geen samenwerking gehad met deze groep. Op de een of andere manier hebben ze met onze naam hun marketing willen versterken. Dat is natuurlijk absoluut waanzin. Dat is fraude, voor 100 procent." 

Deze Belgen die vandaag gelijk kregen in de rechtbank kochten voor bedragen tussen 47.000 euro en 71.000 euro. De bedragen zijn zo laag, onder andere omdat er gekocht werd met zogenoemd "opstalrecht". Je wordt daarbij eigenaar van de panden, maar niet van de grond. Daardoor moet je als eigenaar van de appartementen nog een jaarlijks bedrag betalen aan de grondeigenaar. De eigenaars van de panden moeten daarnaast ook betalen voor het beheer en verhuur van de appartementen. 

Kan je voor zo'n bedragen wel vastgoed in een goede staat verwachten? "Er werd gezegd dat er in Duitsland veel lagere vastgoedprijzen waren dan in België. Dat werd gestaafd met artikels en grafieken van financiële websites en magazines," vertelt Beeckman. "Doordat het verkocht is met opstalrecht, zouden de prijzen ook lager liggen dan bij volle eigendom. Het was dus wel plausibel dat we voor deze prijs vastgoed konden kopen", vindt de voorzitster van de vzw. Uiteindelijk blijkt de waarde van het vastgoed waarover vandaag een uitspraak werd gedaan door een gerechtsexpert geschat tussen de 18.000 en 28.000 euro.

Bij verschillende Belgische investeerders levert hun aankoop een financiële kater op. "Ik heb in totaal, op vijf jaar tijd, zes maanden huur gekregen", vertelt een investeerder. "En de inkomsten waren dan nog niet wat ze gezegd hadden. In totaal ben ik 90.000 euro kwijt. Mijn vrouw is er ziek van", klinkt het. 

Maar naast de kopzorgen voor Belgische investeerders, zorgen de panden voor een sociaal gespannen situatie. "Het is een sociaal brandpunt voor verwaarlozing, voor junkies ook," vertelt een huurder in Löhne, bij Bielefeld. Hetzelfde horen we bij conciërge Nicole in Arnsberg: "Deze mensen nemen deze woningen wel aan, maar tevreden zijn ze niet echt." Investeerders die er dan toch in slagen om hun appartement te verhuren, dragen zo bij aan sociale spanningen in de Duitse wijken. Leegstand zorgt dan weer voor andere problemen, zoals ongedierte. 

"Veel van ons zijn daar zelf beschaamd in", zegt Beeckman. "Wij hebben dit gekocht als een ethische investering. Er werd ons verteld dat veel mensen met een laag inkomen betaalbare, kwaliteitsvolle woningen zouden krijgen. Nu weten we dat we 'krotten' verhuren aan sociaal zeer kwetsbare mensen. Eigenlijk zijn wij nu zelf tegen wil en dank huisjesmelker geworden."