Belgische overheid was op de hoogte van fout gelopen investeringen in Kaapverdië, maar greep niet in

Tussen februari en mei 2022 kreeg de Economische Inspectie minstens vijf meldingen over misgelopen investeringen in een luxeresort in Kaapverdië. Het gaat om het megaresort "White Sands", waarin tussen de 250 en 350 Belgen investeerden via een netwerk van Belgische makelaars. 

Bij de aankoop werd er aan de investeerders jaarlijkse rendementen “gegarandeerd” van soms meer dan 7 procent. Naar schatting betaalden Belgen in totaal zo’n 60 miljoen euro voor de bouw van het project. De bouw en de rendementen liggen nu al zeker vier jaar stil en de Belgische investeerders vrezen dat ze hun geld kwijt zijn.

De Economische Inspectie, onderdeel van de federale overheidsdienst Economie, moet bij zo’n meldingen bepaalde wetgeving rond vastgoedmakelaars controleren. Zo bekijkt de inspectie of aanbiedingen geen misleidende of onvolledige informatie bevatten. Als de inspectie een inbreuk vaststelt, kan dat leiden tot een minnelijke schikking, een boete, maar ook tot een proces-verbaal. Er worden geen schadevergoedingen aan gedupeerden uitbetaald. 

Uit mailverkeer met een inspecteur die de redactie van “Pano” kon inkijken, blijkt dat de Economische inspectie ook het contract van investeerders in handen kreeg. Daarin is sprake van de hoge “gegarandeerde” inkomsten op de investering. De inspectie is ook op de hoogte dat die rendementen niet meer betaald worden. 

“Het is zo dat een makelaar inderdaad altijd de risico's goed moet duidelijk maken aan de consument”, legt de FOD Economie uit. “Als hij dat niet doet dan is mogelijk sprake van misleidende handelspraktijken.” Maar dat was dus niet het geval bij deze investeringen, aldus de Economische Inspectie. Die liet de zaak passeren en verwees de investeerders door naar de burgerlijke rechtbank. Onbegrijpelijk, vindt professor fiscaal recht Michel Maus (VUB).

We vroegen ook algemene cijfers op bij de Economische Inspectie over controles rond buitenlands vastgoed. De afgelopen jaren deed de inspectie nul proactieve controles op buitenlandse vastgoedinvesteringen. Wel voerde de inspectie op vijf jaar tijd in totaal 441 eigen controles uit op vastgoedmakelaars. In 2021, het laatste jaar waarvoor cijfers beschikbaar zijn, werd er nog een grootschaliger onderzoek gevoerd. 

“Wij controleren vastgoedmakelaars proactief, maar daar zit het onderdeel van buitenlandse investeringen niet in”, zegt de FOD Economie. Als er meldingen binnenkomen over zulke investeringen, zal de inspectie die wel (reactief) onderzoeken. “Wij moeten natuurlijk heel veel controleren, en niet enkel de sector van vastgoedmakelaars. Dat gaat van de bakker tot de grote internetgiganten. Wij kunnen dus niet alles wat makelaars aanbieden controleren.” Daardoor blijft de markt van buitenlands vastgoed deels een blinde vlek voor de controle-instanties. 

Nochtans hebben 190.000 Belgen vastgoed in het buitenland, blijkt uit cijfers van de FOD Financiën. Al kan dat ook via een makelaar in het buitenland zijn aangekocht. Op de kaart hieronder geven we de top 10 weer van landen waar Belgen vastgoed hebben. 

Bij meer dan de helft gaat het om vastgoed in Frankrijk (ruim 28 procent) en Spanje (meer dan 25 procent), inclusief de Balearen en de Canarische Eilanden. Toch zijn er ook 12.366 vastgoedeigendommen van Belgen geregistreerd buiten Europa en het Verenigd Koninkrijk. Officieel zijn er maar 72 eigendommen van Belgen in Kaapverdië geregistreerd. 

Niet alleen de Economische Inspectie laat deze groeiende buitenlandse vastgoedmarkt deels links liggen. Ook de federatie van notarissen weet niet hoeveel buitenlandse akten worden verleden. "Het enige ogenblik dat notarissen daar iets van zien, is wanneer ze een nalatenschap behandelen waarbij blijkt dat iemand een woning heeft in het buitenland", klinkt het bij de federatie. "Maar daar houden we geen cijfers over bij."

Ook de Beroepsvereniging van Vastgoedmakelaars kan niet zeggen hoeveel van de 10.950 Belgische makelaars (laatst beschikbare cijfers van 2021) actief zijn in buitenlands vastgoed. Bij die beroepsvereniging kwam overigens in de loop van 2022 een klacht binnen over een investering in het resort White Sands. In de klacht tegen twee van de betrokken makelaars is sprake van “contractueel vastgelegde intresten” die niet meer worden uitbetaald en “misleidende reclame”. 

De uitvoerende kamer van de beroepsinstantie deed op vrijdag 31 maart uitspraak in eerste aanleg. Een van de makelaars kreeg een berisping. De andere wordt voor twee weken geschorst met uitstel van vijf jaar. Dat betekent dat de makelaar geen deontologische fout meer mag begaan de komende vijf jaar, of anders de schorsing van twee weken riskeert. De makelaars kunnen nog in beroep gaan tegen de uitspraak. Intussen is de website van de makelaar wel al offline gehaald.