Wonen in voormalige kantoorgebouwen is nieuwe trend in Brussel: Nathan en Astrid tonen hun appartementen

Astrid zocht in 2019 een appartement in Brussel en viel als een blok voor een gezellige studio in een voormalig kantoorgebouw aan de Genèvelaan in Evere. "Ik werd meteen verliefd op de lichtinval, de zon op het terras. En de ligging is perfect voor mijn werk. Al mis ik hier in deze kantorenomgeving wel een bakker en een slager. En vooral een koffiebar", vertelt ze.

Dat ze in een voormalig kantoorgebouw woont, weet ze, maar echt veel merkt ze daar niet van. "Ze zeggen dat hier nog een filmdistributeur heeft gezeten", zegt Astrid. "Op de eerste verdieping hebben de appartementen een plafond van vier meter hoog. Dat was om te kunnen projecteren. Verder is er natuurlijk die enorme hal, de grote liften, afgesloten gangen en in mijn woonruimte steunbalken die je in een gewoon appartement niet zou verwachten", vertelt Astrid.

Kantoren die woonruimtes worden zijn een trend, maar er zijn nog niet veel gebouwen waar de ombouw volledig is afgerond. Het gebouw aan de Genèvelaan is een pionier. Binnenkort wordt ook een ander gebouw in de straat omgetoverd. De ietwat onpersoonlijke kantoorbuurt zal snel van karakter veranderen.

"Dat zag je ook tijdens de hype van de industriële sites, de 'brownfields', toen lofts hip werden. Maar die sites zijn op, ze hebben nagenoeg allemaal een nieuwe bestemming gekregen. Dus nu is het de beurt aan oude kantoorgebouwen. Stedenbouwkundig heet dat 'de post-tertiaire stadsvernieuwing'", vertelt bouwmeester Kristiaan Borret.

"We zien dat vooral grote kantoren aan de rand van de stad wegtrekken", zegt Borret. Ze willen kleinere, compactere kantoren, dicht bij openbaar vervoer, in een levendig stadsdeel. Meer naar het centrum. Maar die grote gebouwen aan de rand hebben heel wat troeven als woonst."

“Leegstand is een pest, hoe meer dat wordt aangepakt, hoe beter. Waarom de stad uitbreiden als er zoveel leeg staat?", stelt Borret.

Momenteel staat er in Brussel meer dan 1 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Die leegstand was er al, maar corona heeft het nog versneld. We werken meer thuis. Mensen en bedrijven zijn zich bewuster geworden van hun omgeving. Ze willen ook een gezellige omgeving om te werken, in een levendige buurt waar zeker niet alleen kantoren staan. In de rand van de stad komt die mix vanzelf: bedrijven gaan weg uit hun kantoor, er gaan mensen wonen. "Maar in het centrum moeten we die mix een duwtje geven", zegt Kristiaan Borret. In de kantoorwijken daar moeten we ingrijpen om wonen weer aantrekkelijk te maken."

Nieuwbouw betekent veel beton en dus ook veel CO2. Niet echt duurzaam dus, gebouwen slopen is dat ook niet: er komt veel CO2 vrij en het geeft veel overlast in de stad. 

“Verbouwen is sneller, je recupereert veel materiaal en structuur. Je hebt al dat fijn stof en die CO2 niet", stelt Borret. "Wat we vaak doen, is strippen tot op de structuur en dan weer opbouwen. Op die manier kun je het gebouw aanpassen aan de nieuwe energie- en woonnormen." Soms gaat het gebouw toch tegen de grond, zoals het voormalige kantoorgebouw van KBC aan Tour & Taxis. Nieuw is dan wellicht voordeliger dan ombouw. 

Ook de Federale Participatie en Investeringsmaatschappij surft mee op de trend. Onlangs raakte bekend dat ze 53 oude kantoorgebouwen van de EU kocht voor 1 miljard. Een bom geld. "Maar", zegt Borret, "dat geld komt terug". "Die gebouwen worden aangepast, tenminste voor 25 procent als woning."

“Stedenbouwkundig is het heel interessant om zoveel gebouwen in één pakket aan te kopen, dan kun je echt een wijk aanpassen: groener, gediversifieerder." De Bouwmeester juicht dat initiatief toe. 

“Ook in de Noordwijk passen we dingen aan. Eén van de Proximus-torens staat nu in de steigers om omgebouwd te worden naar appartementen. Naast kleinere kantoren komen hier weer mensen wonen. En sporten, eten, uitgaan.”

Je zou heel snel kunnen denken dat dit soort projecten enkel voor rijke mensen zijn bestemd. Maar Borret spreekt dat tegen. "40 procent van de bouwaanvragen in oude kantoren, dat kan niet enkel voor de upper class zijn. Zoveel van die mensen hebben we niet", zegt hij.

"Momenteel liggen de prijzen in het bereik van de middenklasse. Betaalbaarheid van woningen is over de hele lijn een joekel van een probleem, ook in nieuwbouw. Gelukkig worden zulke projecten mettertijd goedkoper, dat weten we."

"Als je bedenkt dat er 50.000 gezinnen op een wachtlijst staan voor sociale woningen en er 500 per jaar gebouwd worden, dan kun je de balans opmaken”, gaat Borret verder. “Maar het gaat de goede kant op: huisvestingsmaatschappijen kopen nu ook kantoorgebouwen. En er komt een regel dat er ook sociale woningen moeten worden voorzien in een vierde van alle grote projecten in Brussel."

Kantoorgebouwen zijn per definitie niet gebouwd om in te wonen. Ze zijn dieper en hebben minder daglicht dan woonblokken. De ruimtes zijn ook anders ingedeeld. "De uitdaging is om van je nadeel een voordeel te maken", lacht Kristiaan Borret. "Je krijgt andere vormen dan een standaard appartement. Plafonds zijn doorgaans hoger, dat is prettig. Vaak is er binnen ook meer bergruimte."

Ook in het appartement van Nathan, in datzelfde gebouw in de Genèvelaan, is die uitdaging aangegaan. Een kantoorgevoel heeft hij niet, maar de steunbalk die plompverloren in zijn leefruimte staat, laat wel verstaan dat de ruimte niet als standaard-woonkamer was voorzien.

Aan de Genèvelaan hebben ze overal terrassen gekregen met een buitengewoon zicht over de stad. Ook de toekomstige appartementen in de voormalige Proximus-toren krijgen buitenpartijen. Architecten doen hun best om het zo aantrekkelijk mogelijk te maken.

De rente staat op dit moment hoog. Dat maakt het moeilijker voor projectontwikkelaars om te lenen. De druk wordt dan groter om geld vrij te maken en gebouwen te verkopen. De ombouw naar appartementen kan daarbij helpen.

The Economist stelde onlangs dat vele Amerikaanse projectontwikkelaars aan een soort uitverkoop bezig zijn. "Dat is bij ons niet het geval", zegt Borret, "maar zij willen hun investeringen wel terugbetaald krijgen".  

Het grote -gemeenschappelijke- dakterras op het gebouw aan de Genèvelaan toont hoe je van een oud duf kantoorgebouw een aangename stek kan maken die aan eigentijdse normen en noden voldoet. "Er is zelfs een keuken aan die je kunt gebruiken voor feestjes”, zegt Astrid al lachend. Het zijn duidelijk ideeën die uit de deelfilosofie komen. 

Ook Nathan is hier tevreden. Zijn gezin vindt uitstekend zijn draai, de brede gangen helpen daarbij. Dicht bij de luchthaven wonen is een groot voordeel. "Mijn vrouw werkt in Zweden. Hier wonen maakt reizen makkelijk."

Astrid wil hier niet meer weg. Mettertijd wil ze misschien wel haar studio verhuren en zelf in een groter appartement gaan wonen in hetzelfde gebouw. Zoals de andere 200 flats met zon, zicht en terras. 

‘Den bureau’ als woonst zit in elk geval in de lift. "Het levert veel op", zegt de Bouwmeester. “Vergroening, minder overlast, duurzaamheid en minder nieuwbouw op onbebouwde grond. Een circulair concept, waar gelukkig de overheden nu ook het voordeel van inzien."