Wie vanaf 1 januari 2023 een woning koopt met een energielabel E of F, is verplicht om die energiescore binnen de vijf jaar te verhogen naar label D. Elk huis of appartement dat verkocht wordt, heeft een energieprestatiecertificaat (EPC) nodig waarop aangegeven staat hoe energiezuinig de woning is (A+ betekent enorm energiezuinig, F is totaal niet energiezuinig). “De kosten die zo'n renovatieverplichting met zich meebrengt, worden vaak onderschat”, zegt notaris Bart Van Opstal.
Let op als je na 1 januari een slecht geïsoleerd huis koopt: je moet binnen de vijf jaar isoleren
Gepubliceerd:
Er zijn nog veel woningen in Vlaanderen met een slecht energielabel, zegt notaris Bart Van Opstal. “Mensen kopen een woning en ze denken 'de isolatie is niet goed en het EPC is slecht, maar dat nemen we erbij en we zien wel.' Ik wil die mensen echt waarschuwen: onderschat de kosten niet. Hou alsjeblieft rekening met dat energielabel, want dat bepaalt op termijn de échte kost van je aankoop.”
Immers: als je niet binnen de vijf jaar klaar bent met de werken, kunnen de boetes hoog oplopen: van 500 euro tot 200.000 euro. En over vijf jaar, in 2028, worden de regels nog strenger, voorspelt de notaris: “Als je dan een huis koopt met een energielabel F, E of D, dan heb je weer vijf jaar om het label terug te brengen tot C. Dan wordt de uitdaging dus nog groter.“
Voor veel mensen te hoog gegrepen
Heel wat Belgen moeten echt sprokkelen om aan het geld te geraken, merkt Bart Van Opstal op: “De huizenprijzen zijn de laatste drie jaar behoorlijk gestegen. Maar we zien wel in de cijfers dat de huizenmarkt globaal een beetje aan het afkoelen is. In het derde kwartaal van dit jaar zien we een lichte daling, toen zijn er wat minder huizen verkocht. Je voelt dat de extreme druk na corona aan het afnemen is.“
Voor heel wat kopers is het goed nieuws dat er wat meer evenwicht komt in de vastgoedmarkt. Dat geeft wat meer ruimte om te onderhandelen over de prijs. "Maar intussen zijn de rentevoeten gestegen, dus met hetzelfde budget kan je minder lenen. Daardoor blijft het voor veel mensen onbetaalbaar om een huis te kunnen kopen", concludeert Bart Van Opstal: “En dan komt de renovatie daar nog bovenop.”
3 tips: isoleren, isoleren en isoleren
Volgens Jean-Pierre Waeytens van de Bouwunie is de allerbelangrijkste zet eerst isoleren: “Dakisolatie, muurisolatie en drievoudige beglazing zijn een must. Pas als je goed geïsoleerd hebt, kan je denken aan hernieuwbare technieken zoals warmtepompen of zonnepanelen. In een niet geïsoleerd huis heeft het geen zin om een warmtepomp te installeren, daar krijg je veel te hoge elektriciteitskosten.”
Je krijgt een hoge factuur op je dak
Als je een dak gaat isoleren, betaal je allereerst de prijs van de isolatie zelf. Maar om te kunnen isoleren moet je bij oude huizen vaak ook de dakspanten of het volledige dak vervangen. "En dan zit je ineens aan een heel hoge kost", waarschuwt Waeytens. Hij geeft een idee van de kostprijs:
Voor een gemiddeld rijhuis met een dak van 100 m² kost het 6 à 7000 euro om het dak te isoleren. Als je bijkomende dakwerken moet uitvoeren, loopt dat al gauw op tot 12.000 euro of 15.000 euro.
Voor een gemiddelde vrijstaande woning met een dak van ca. 200 m² moet je voor isolatie 10 à 12.000 euro rekenen. Maar ook daar kan de prijs voor dakwerken makkelijk oplopen tot 25.000 of zelfs 30.000 euro.
Beste deal: spouwmuurisolatie
"Voor het isoleren van de muren is spouwmuursisolatie meestal de goedkoopste oplossing", zegt Jean-Pierre Waeytens. "Maar in veel oude huizen is die techniek niet mogelijk, bijvoorbeeld omdat er geen spouw aanwezig is. Binnenisolatie kan, maar dat is niet ideaal."
In veel oude huizen is spouwmuurisolatie niet mogelijk, maar buitenisolatie is heel duur
Jean-Pierre Waeytens, Bouwunie
Buitenmuurisolatie biedt vaak een oplossing. Maar die is duur, want bovenop het isolatiemateriaal moet je ook een nieuwe gevelbekleding voorzien. "Dat kan gaan van bezetten tot namaakhout of echt hout, pleister of steenstrips, tot zelfs een nieuwe gevelsteen. En dan gaan de prijzen crescendo", zegt Van Opstal. De notaris geeft een beeld van het kostenplaatje:
Voor een gemiddeld rijhuis reken je voor spouwmuurisolatie best op 3 à 4.000 euro, voor gevelisolatie 24.000 euro tot 28.000 euro.
Voor een gemiddelde vrijstaande woning kost spouwmuurisolatie: 5 à 8.000 euro en gevelisolatie 75.000 euro tot 85.000 euro.
Zo houd je het toch betaalbaar
De Bouwunie stelt vast dat de prijs van bouwmaterialen nog altijd aan het stijgen is: “We zien helaas geen stabilisatie en al zeker geen daling. Dat is een probleem voor zowel de klanten als voor de aannemers.”
Toch heeft Jean Pierre Waeytens een tip om de materiaalkosten binnen de perken te houden: “We raden aan om de aannemer - als dat mogelijk is - te vragen om de materialen onmiddellijk aan te kopen bij het tekenen van de offerte, en ze te stockeren als hij daar plaats voor heeft. Je betaalt dan al een voorschot voor de kosten van de materialen, maar op die manier ligt de prijs wel definitief vast.”
Check zeker ook op welke Vlaamse renovatiepremies je recht hebt op het online loket mijnverbouwpremie . Je kunt daar ook nagaan of je recht hebt op een renteloze 'mijn verbouwlening', die geldt voor lage en middelgrote inkomens. En nog een belangrijk voordeel: eens je huis beter geïsoleerd is, zal je uiteraard ook besparen op je energiekosten.
