Vastgoedmarkt houdt dankzij jonge kopers opvallend goed stand: prijzen van huizen en appartementen blijven stijgen

In economisch moeilijke tijden, met een energiecrisis en oplopende rentevoeten, houdt de vastgoedmarkt opvallend goed stand. Het aantal transacties is in het derde kwartaal wel licht gedaald. In Vlaanderen ging het om een daling van 1,5 procent tegenover dezelfde periode vorig jaar. "Maar die daling is veel minder uitgesproken dan de meeste waarnemers hadden verwacht. Ze gingen ervan uit dat er een behoorlijke terugval zou zijn", zegt Bart van Opstal van de Federatie van Notarissen.

In maart, bij de start  van de oorlog in Oekraïne, was er een kleine aarzeling en daalde het aantal transacties met 3,5 procent tegenover maart 2021. In juli ging het zelfs om een daling van 7,4 procent in vergelijking met juli 2021. Maar in augustus (+ 2,4 procent) en september (+0,4 procent) zat de vastgoedactiviteit weer in de lift. "Het aantal transacties ligt de voorbije maanden dus weer hoger dan vorig jaar toen er nog geen sprake was van een energiecrisis en de oorlog in Oekraïne", benadrukt van Opstal.

De prijzen van vastgoed blijven stijgen. Voor een huis in Vlaanderen betaalden nieuwe eigenaars in de eerste 9 maanden van dit jaar gemiddeld 346.169 euro, dat is 7,6 procent meer dan vorig jaar. En heel opvallend: ook tijdens het derde trimester zijn de prijzen stevig blijven stijgen. Een huis in Vlaanderen kost nu gemiddeld 353.226 euro, dat is bijna 10 procent meer dan het jaargemiddelde van 2021. Bij appartementen komt er gemiddeld ruim 4 procent bij tot 270.153 euro. "Dat is heel verwonderlijk", zegt van Opstal. "Dat komt omdat de vraag naar vastgoed nog altijd hoog is, hoger dan voor de coronaperiode."

Opvallend veel jonge mensen hebben de voorbije maanden vastgoed gekocht. In Vlaanderen stijgt het percentage kopers van 30 jaar of jonger van 28,4 procent vorig jaar naar 32,2 procent dit jaar. "Zij willen nog snel vastgoed kopen, nu de rente op hypotheekleningen volop aan het stijgen is. Want ze gaan ervan uit dat de rentevoeten de komende maanden zullen blijven stijgen", zegt van Opstal. "Tegelijk willen ze hun woonbudget beter onder controle krijgen. En dat kan je makkelijker doen als je een woning koopt via een krediet met een vaste rentevoet dan als je huurt. Want wie huurt, ziet door de hoge inflatie zijn maandelijks huurbedrag snel stijgen."

Vastgoedmakelaar ERA is niet verbaasd dat het aandeel jonge mensen in de markt stijgt. "De iets oudere groep, pakweg tussen 35 en 55 jaar, heeft de voorbije jaren gedaan wat ze wilden doen omdat ze volop konden genieten van de lage rente", zegt CEO Johan Krijgsman van ERA. "Wie sinds de coronacrisis een huis met een grotere tuin wilde, heeft dat wellicht gekocht. Wie er klaar voor was om als investering een appartement te kopen, heeft dat waarschijnlijk gedaan. Ook daardoor stijgt nu het percentage jonge kopers."

Bovendien laten ook de doorgaans wat oudere investeerders het nu een beetje afweten. "Ze aarzelen", zegt van Opstal. "Ze vragen zich af hoe de inflatie en de rente zullen evolueren, welke kant het opgaat met de aandelenmarkten. En daardoor kopen ze nu minder snel vastgoed om te kunnen verhuren."

Dat de huizenprijzen sneller stijgen dan de prijzen van appartementen, wordt ook verklaard door de jonge kopers. Zij willen vaak liever een huis kopen dan een appartement.

Jonge mensen mogen dan wel hun best doen om te genieten van de lage rente, wie pas de voorbije maanden vastgoed gekocht heeft, heeft de spotgoedkope hypoheekleningen gemist. Wie in oktober vorig jaar voor meer dan 80 procent van het aankoopbedrag geleend heeft met een vaste rente op 20 jaar, betaalde een rentevoet van 1,40 procent. Nu betaal je voor dezelfde lening meer dan het dubbele: 3,11 procent.

"Dat merk je ook in de praktijk", zegt Krijgsman. "De voorbije jaren waren kopers niet gehaast om een lening bij de bank af sluiten want de rente ging alleen maar omlaag. Maar dat is helemaal veranderd. Nu ligt alles klaar bij de bank. Zodra de kopers het compromis in handen hebben, spoeden ze zich naar hun bankier om de huidige rentevoet snel vast te klikken."

Blijven de prijzen ook de komende maanden stijgen? Of is het plafond bereikt? van Opstal schat dat het stevige koopgedrag van jonge mensen eerder van tijdelijke aard is. "Want als de rentevoeten verder zullen stijgen, wordt het nog moeilijker om te kopen. Dan zou die inhaalbeweging wel eens kunnen stoppen en dan kan er ook een einde komen aan de prijsstijgingen. Of en wanneer dat gebeurt, is natuurlijk koffiedik kijken."