Plots veel minder woningen verkocht: doen oorlog en inflatie vastgoedmarkt afkoelen?

Wie de berichtgeving van de voorbije jaren over de vastgoedtransacties en -prijzen wat gevolgd heeft, weet: sinds corona staat die markt in brand. Elke keer weer meer transacties en hogere prijzen, dat was de trend in de nieuwsberichten.

Als je nu slechts oppervlakkig naar de Notarisbarometer van het eerste trimester van 2022 kijkt, lijkt het gewoon meer van hetzelfde: ook nu gaan de Belgische vastgoedtransacties met 2,2 procent hoogte in, vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. 

Maar onder de waterlijn tekent zich een ander beeld af: ja, in januari was het nog business as usual, met maar liefst 8,9 procent meer transacties dan een jaar eerder. Maar in februari zie je plots een lichte daling van 0,4 procent. In maart gaat dat al naar -1,5 procent.

"In Vlaanderen daalt het aantal transacties zelfs met 3,5 procent in maart", merkt notaris Bart Van Opstal op. "Het is lang geleden dat we dat nog gezien hebben. De afgelopen periode was er bijna een continue stijging. Er was veel animositeit in de vastgoedwereld. En dan nu plots een daling. Dat is... speciaal. Alsof we nu even op de pauzeknop duwen."

Voor een verklaring kijkt hij natuurlijk naar het bredere economische plaatje van het moment. "Het consumentenvertrouwen is fors gedaald. Ook het vastgoed ontsnapt daar niet aan: bij een aankoop kijk je naar je leningscapaciteit, hoeveel je per maand kunt afbetalen. Maar brandstof, energie, voeding: alles wordt duurder. Dat zorgt voor onzekerheid. Mensen kijken nu liever even de kat uit de boom."

Van Opstal hoedt zich er momenteel voor om al grote tendenzen te plakken op de huidige cijfers. "Maar daar is iets aan gang. In maart is er in ons leven heel wat veranderd: de oorlog in Oekraïne, de forse inflatie (de stijging van de levensduurte, red.), ... Dat heeft ook invloed op het vastgoed. Nu zullen we moeten zien of dat effect blijvend is. "

De hamvraag is dan: heeft dat dan ook al impact op de vastgoedprijzen? "Voorlopig nog niet", analyseert van Opstal. "Maar als deze tendens zich doorzet, zal dat zich ook laten voelen: hoe lager de vraag, des te lager de prijzen."

In het eerste trimester van het jaar steeg de gemiddelde prijs van een woonhuis in ons land met 7,1 procent, tot 315.984 euro. "Maar de inflatie bedraagt momenteel 6,5 procent. Je zou dus kunnen zeggen dat de reële prijsstijging nu ongeveer de inflatie volgt", redeneert Van Opstal. "Al is die inflatie natuurlijk wel uitzonderlijk hoog." 

Bij appartementen is de gemiddelde prijs maar met 1,1 procent gestegen, tot 253.690 euro. "Reken je daar ook de inflatie mee, dan ligt de reële kost van een appartement nu ruim 5 procent lager."

Het verschil in die prijsstijgingen tussen woningen en appartementen ligt volgens Van Opstal gewoon in de vraag. "Appartementen maken maar een dikke 27 procent uit van het totale aantal vastgoedtransacties. Mensen zijn dus altijd veel meer op zoek naar huizen. En dat vertaalt zich in die huizenprijzen. Maar zoals gezegd: het zou kunnen gaan keren."