2025, une année immobilière terne en Flandre, mais un retour en grâce des logements au mauvais label énergétique

"Sur le plan des chiffres, l’année immobilière 2025 aura été terne en Flandre", déclare Johan Krijgsman, CEO d’ERA. "Après de fortes secousses des prix pendant la période du Covid et une correction au cours des deux dernières années, nous nous situons maintenant à nouveau près de la moyenne depuis 2005. La stabilité des prix sur le marché revient ainsi clairement."

L’année immobilière 2025 apparaît donc comme un retour à la normale, selon les données analysées par l’Université d’Anvers. Les maisons flamandes ont été, en moyenne, 3,7 % plus chères l’an dernier, tandis que le prix des appartements a augmenté de 4,1 %, en Flandre.

Se loger est donc devenu plus coûteux, mais cela reste en ligne avec les années précédentes. L’inflation était de 2,5 % l’an dernier. Pour ceux qui achetaient leur première et unique résidence familiale, cette hausse a été partiellement compensée par la réduction des droits d’enregistrement flamands : depuis le 1er janvier 2025, ils sont passés de 3 à 2 %. Dans le même temps, le taux moyen des hypothèques a progressivement augmenté au cours de l’année, passant d’environ 3 à 3,5 %.

A noter que les logements avec un label énergétique moins favorable, comme les labels PEB E ou F, reprennent de la valeur, avec une hausse de près de 3 %. Au cours des deux dernières années, ces logements avaient justement vu leur prix baisser.

Pour autant, l’écart avec les habitations économes en énergie reste important : une maison avec label F est en moyenne 13,5 % moins chère que la norme. Selon les experts, ce sont surtout les logements avec un label C ou D qui profitent de la décision du gouvernement flamand de relâcher l’obligation de rénovation. "Ces logements ont connu la plus forte hausse en 2025, d’environ 3,6 %, tandis que les maisons plus économes, avec label A ou B, n’ont augmenté que de 3,3 % en moyenne", expliquent-ils.

"A présent que le durcissement prévu de l’obligation de rénovation a été abandonné, les logements avec label C ou D n’ont pas à être rénovés dans les prochaines années. Cela les rend plus recherchés", témoigne le professeur Sven Damen (économie immobilière, UAntwerpen).

Quelles sont les villes-centres les plus chères pour se loger ? Pour la première fois, Gand dépasse Anvers. Selon ERA, cela s’explique notamment par la montée en puissance des entreprises technologiques à Gand. "Leurs employés ont souvent un bon salaire et souhaitent habiter dans la ville ou à proximité."

"Anvers, en revanche, compte aussi des quartiers chers, mais également des zones moins qualitatives qui restent relativement abordables. La taille d’Anvers fait que, en moyenne, Leuven et Gand sont plus chères.

Louvain reste la ville-centre la plus chère de Flandre, tandis que des villes comme Alost et Saint-Nicolas sont clairement en train de rattraper leur retard. "Ces deux villes ont longtemps été sous-évaluées, ce qui explique logiquement qu’elles regagnent du terrain", analyse Johan Krijgsman.

Ci-dessous l'évolution des prix des logements par rapport à Anvers : 

"Ces villes se situent dans le triangle d’or Anvers–Gand–Bruxelles et sont très facilement accessibles par autoroute. Elles disposent en outre d’une liaison ferroviaire directe avec Gand et Bruxelles ou avec Gand et Anvers."

En dehors des villes, les prix augmentent plus rapidement que dans les centres urbains. La Flandre occidentale et le Limbourg restent les provinces les plus abordables, tandis que le Brabant flamand demeure la région la plus chère pour acheter un logement.